Hausordnung und Gemeinschaftsordnung
Die Hausordnung, oft salopp als „Gebrauchsanweisung für Erwachsene“ bezeichnet, ist meistens eine Zusammenstellung der Hausregeln, die in einer Eigentumswohnungsanlage sowohl für Eigentümer als auch für Mieter gelten sollen. Die Hausordnung gilt meist ab dem Tag der Rechtskraft der Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung (Aushang im Stiegenhaus). Darin kann alles Mögliche geregelt werden, sofern es nicht gegen allgemeine gesetzliche Bestimmungen verstößt (z. B. Einhaltung Mittags- und Nachtruhezeiten, Schließzeit der Hauseingangstüren etc.).
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Verstöße gegen die Hausordnung sind allerdings nicht mit Strafen zu ahnden. Im Gegensatz zur Hausordnung ist die Gemeinschaftsordnung verpflichtend einzuhalten, sie bildet eine Vereinbarung, die sämtliche Wohnungseigentümer getroffen haben.
Beispiele sind die Einrichtung bestimmter Funktionen innerhalb der Eigentümergemeinschaft, hinsichtlich der Willensbildung oder der Durchführung bestimmter Baumaßnahmen, beispielsweise gegenseitige Bewilligung zur Balkonverglasung, Benutzungszeiten Tischtennisraum etc.
Die Gemeinschaftsordnung ist also ein Vertrag, geregelt in § 26 Wohnungseigentumsgesetz – WEG 2002. Eine Gemeinschaftsordnung muss es nicht geben, sondern kann es geben. Michael Wawersik: „Sollte ein Eigentümer seine Wohnung später verkaufen, so gilt die Gemeinschaftsordnung auch für den neuen Eigentümer.“
https://lebenundwohnen.vol.at/gemeinschaftsordnung/
Die Gemeinschaftsordnung ist im § 26 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG 2002 i.d.g.F.) festgeschrieben. Sie muss auf Wunsch auch nur eines einzigen Wohnungseigentümers sogar im Grundbuch eingetragen werden.
Wer zahlt für Fenster?
„Diese Gemeinschaftsordnung kann etwa im Detail regeln, welche Kosten von der Gemeinschaft zu tragen sind oder ob der einzelne Eigentümer dafür zuständig ist“, erläutert Harry Preisl. In manchen älteren Wohnanlagen ist beispielsweise die Sanierung der Fenster und Rollläden aus dem gemeinsamen Reparaturfonds zu bezahlen, wenn keine derartige Vereinbarung vorliegt.
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Auch die gegenseitige Zustimmung zu einer Balkonverglasung kann in Gemeinschaftsordnungen vereinbart werden. Harry Preisl: „Was bei Bezug der Wohnung meist finanziell noch nicht leistbar ist, kann Jahre später durchaus aktuell werden. Dann ist es gut, wenn diese Thematik vorher geregelt wurde.“ Im Nachhinein ist es meist schwierig, eine solche Zustimmung von allen anderen Eigentümern zu erhalten. Die Außenansicht der Anlage ist immer Angelegenheit der Eigentümergemeinschaft. Erst wenn die Zustimmung aller Eigentümer vorliegt, entscheidet das zuständige Bauamt über die gewünschte Veränderung.
Die Nutzung der Wohnanlage (darf z.B. eine Wohnung als Geschäft oder Praxis verwendet werden oder nicht), wie auch Sondernutzungsrechte (Wegerechte usw.) können zudem Inhalt der Gemeinschaftsordnung sein.
https://www.curaimmo.at/download/Gemeinschaftsordnung—Klare-Regeln-fr-alle-Eigentmer.pdf
§ 26 Wohnungseigentumsgesetz WEG 2002 Gemeinschaftsordnung
(1) Sämtliche Wohnungseigentümer können eine Vereinbarung über die Einrichtung bestimmter Funktionen innerhalb der Eigentümergemeinschaft oder über die Willensbildung treffen. Eine solche Vereinbarung ist rechtswirksam, wenn sie schriftlich geschlossen wird und soweit sie nicht zwingenden Grundsätzen dieses Bundesgesetzes widerspricht. Die mit einer solchen Funktion betrauten Wohnungseigentümer können nicht mit Vertretungsbefugnis ausgestattet werden.
(2) Die Gemeinschaftsordnung wird durch den Wechsel eines Wohnungseigentümers nicht berührt. Sie ist, sofern die Unterschrift auch nur eines Wohnungseigentümers öffentlich beglaubigt ist, auf Antrag dieses oder eines anderen Wohnungseigentümers im Grundbuch ersichtlich zu machen.
Magazin der Ulmgasse 
OK, was jetzt? Es ist doch bekannt das Eigentümer in der Wohnanlage Ulmgasse 14 ihren Balkon so verbaut haben, dass damit auch die Wohnungsgröße verbotenerweise, verändert wurde. Da wird zB. nur für 83m² Heizung bezahlt, obwohl es 88m² sind. Also Heizen diese die Wohnung auf Kosten anderer…..
Bei dieser eigenmächtigen Verbauung wurden zahlreiche Gesetze missachtet!!
Es liegt wohl an eine seriöse Verwaltung diesen Vorgang im Sinne sämtlicher Eigentümer zu lösen und einer Gesetzesmäßigkeit zuzuführen. Der Hausverwaltung OGRIS sind diese ungesetzlichen Balkonverbauten bekannt!!
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