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Fußbodenheizungen in Wohnungseigentümergemeinschaften

Underfloor heating. Color Image

Während die Planung und Installation einer Fußbodenheizung im Neubau schnell gemacht ist – im Querschnitt: Rohbeton, Wärme- und Trittschalldämmung, Fußbodenheizung, Estrich – gestaltet sich ein Nachrüsten im Altbau aufwendiger. Mit der Fußbodenheizung erhöht sich der Fußboden deutlich, so dass Folgemaßnahmen wie das Anpassen von Türen notwendig werden. Wer für die Rohre der Fußbodenheizung Fräsungen im Boden vornehmen will, sollte das aufwendige Verfahren mit dem Einbau einer Wandheizung abwägen. Hinzu kommt, dass eine Fußbodenheizung nur dann effizient wirkt, wenn das Gebäude gut gedämmt ist, was auf viele Altbauten hierzulande (noch) nicht zutrifft. Viele der Bestandbauten haben schließlich noch keinenEnEV-Energiestandard. Infolge der schlechteren Dämmung müsste man die Fußbodenheizung mit höheren Vorlauftemperaturen beschicken, um dem Wärmeverlust entgegen zu wirken – das jedoch verschlechtert die Energiebilanz des Systems erheblich.

https://www.energie-experten.org/heizung/heizungstechnik/fussbodenheizung

Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Wir wohnen in einem Haus mit 7 Eigentumswohnungen. Geheizt wird über eine Zentralheizung. In allen Wohnungen sind Heizkörper installiert. Ein Eigentümer hat in seinem Bad zusätzlich zu dem Heizkörper eine Fußbodenheizung verlegen lassen, die an das Rohrnetz angeschlossen wurde.
Meine Fragen: 1. Ist diese Maßnahme eine bauliche Veränderung der alle Eigentümer hätten zustimmen müssen?

2. Was lässt sich gegen diesen heimlichen und nicht abgesprochenen Eingriff nachträglich unternehmen?

1. Da die Heizkörper zum Gemeinshaftseigentum gehören, konnte der Miteigentümer ohne Genehmigung keine zusätzliche Heizung einbauen lassen. Da es sich nicht um eine Modernisierungsmaßnahme im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum handelt, sondern die zusätzliche Heizung lediglich zur Erhöhung des Wohnkomforts des Miteigentümers dient, wäre die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich gewesen (§ 22 (1) WEG).

Die Zustimmung ist auch nicht aufgrund von § 22 (1) Satz 2 WEG entbehrlich, da die Rechte der übrigen Miteigentümer durch die Zusatzheizung beeinträchtigt werden. Die Gemeinkosten der Heizung werden nämlich im wesentlichen durch den Verbrauch ermittelt, so dass der geänderte Verbrauch sich auch auf die Höhe des Gemeinkostenanteils an den Heizkosten auswirkt. 

Anders ist der Sachverhalt zu beurteilen, wenn sich die Zusatzheizung nicht oder nicht wesentlich auf den Gesamtverbrauch auswirkt.In diesem Falle entsteht für die übrigen Wohnungseigentümer kein Nachteil, so dass die Zustimmung nach § 22 (1) Satz 2 WEG nicht erforderlich ist. 

2.Wirkt sich die Zusatzheizung zum Nachteil der übrigen Eigentümer aus, kann die Eigentümergemeinschaft den Ausbau der Zusatzheizung verlangen, damit der alte Zustand wiederhergestellt werden kann. Wirkt sich die Zusatzheizung nicht nachteilig aus, besteht keine Möglichkeit, vom Miteigentümer den Ausbau der Zusatzheizung zu verlangen. 

Ich empfehle Ihnen daher,zunächst einmal festzustellen, ob sich die Zusatzheizung auf die Gesamtkosten zum Nachteil der übrigen Miteigentümer auswirkt. Ist dies der Fall, kann es im Interesse des Rechtsfriedens innerhalb der Gemeinschaft jedoch zweckmäßig sein, den Einbau zu genehmigen und dem Miteigentümer eine höhere Kostenbeteiligung an den Gemeinschaftskosten auzuerlegen.

https://www.dahag.de/c/ebs/immobilienrecht/einbau-zusaetzlicher-heizungen-ohne-genehmigung-der-miteigentuemer-4326

5 Ob 13/17y – Ersetzung der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer zu der Installation einer Niedertemperatur-Fußbodenheizung

Der Antragsteller begehrte die Ersetzung der Zustimmung der Antragsgegner zur der von ihm bereits durchgeführten Installation einer Niedertemperatur-Fußbodenheizung in der Küche seiner Wohnung samt Subwärmezähler sowie die Installation eines Gesamtwärmezählers in der Heizanlage der Liegenschaft.

Da es sich bei dem Haus in dem die Wohnung gelegen war um einen Altbau aus den 70iger Jahren mit einem einheitlichen zentralen Heizungssystem handelte, in dem der Verbrauch über Verdunstungsmesser abgerechnet wurde, wurde die Verkehrsüblichkeit einer solchen Umrüstung verneint. Die Genehmigung der Umrüstung einer einzelnen Wohnung hat weitreichende Konsequenzen für die Verteilung der Verbrauchskosten. Eine Wärmemengenmessung im Weg der zuvor vorhandenen Verdunstungszähler wäre technisch nicht mehr möglich, es müsste eine Wärmemengenmessung nach dem Durchflussystem mittels Wärmemengenzähler für flüssige Wärmeträger installiert werden. Dies hätte auch der in dem Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag vereinbarten Aufteilung der Kosten für den Betrieb der Zentralheizung der zentralen Wärmeaufbereitungsanlage widersprochen. Auch wurde kein wichtiges Interesse des Antragstellers an der Umrüstung zugestanden. Das wichtige Interesse ist danach zu beurteilen, „ob die beabsichtigte Änderung dazu dient, dem Wohnungseigentümer eine dem heutige üblichen Standard entsprechende Nutzung seines Objekts zu ermöglichen“ (5 Ob 157/15x = immolex 2016/15 [Räth]). Eine bloße positive Beeinflussung des subjektiven Wärmeempfindens der Bewohner kann ein wichtiges Interesse nicht zwingend begründen. Die Verkehrsüblichkeit als auch das wichtige Interesse ist nicht nach dem in Ö-Normen ersichtlichen Stand der Technik, sondern nach der Beschaffenheit des betreffenden Hauses und seines Umfelds sowie der Ermöglichung einer dem üblichen Standard entsprechenden Nutzung des Objekts zu beurteilen (5 Ob 157/15x).

https://www.actlegal-wmwp.com/wohnrechtliche-judikatur-des-ogh-newsletter-februar-2018/

Der Umstand, dass sich die Ö-Norm M 5930 mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungsnutzer, der keine Verdunstungszähler (HKV V) mehr hat, statt dessen Wärmemengenzähler zum Einsatz bringen kann und in welchem Umfang er sich dabei einen Zuschlag für Leitungsverluste anrechnen lassen muss, ändert an der Beurteilung des Rekursgerichts nichts. Die Ö-Norm M 5930 hat die Heizkostenabrechnung nach dem HeizKG zum Inhalt, sie mag insoweit den Stand der Technik darstellen (RIS-Justiz RS0062077 [T8]). Allerdings sind sowohl die Verkehrsüblichkeit als auch das wichtige Interesse nicht nach dem im Ö-Normen ersichtlichen Stand der Technik, sondern nach der Beschaffenheit des betreffenden Hauses und seines Umfelds sowie der Ermöglichung einer dem üblichen Standard entsprechenden Nutzung des Objekts zu beurteilen (5 Ob 157/15x).

https://www.ris.bka.gv.at/Dokument.wxe?Abfrage=Justiz&Dokumentnummer=JJT_20171120_OGH0002_0050OB00013_17Y0000_000

5 Ob 15/21y – Genehmigungspflicht von baulichen Änderungen eines Wohnungseigentumsobjekts im Zusammenhang mit einer genehmigten Widmungsänderung

Wenn der änderungswillige Wohnungseigentümer nicht alleine die Genehmigung einer Widmungsänderung, sondern zugleich die Genehmigung entsprechender baulicher Änderungen begehrt, sind diese Änderungen grundsätzlich in ihrer Gesamtheit zu beurteilen.

Die Genehmigung einer Widmungsänderung bewirkt nicht zwingend die Bewilligung sämtlicher vom änderungswilligen Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit der Umwidmung gewünschten Umbaumaßnahmen. Im Gegenteil: Erfüllen diese die Erfordernisse des § 16 Abs. 2 Z 2 WEG (Verkehrsüblichkeit oder wichtiges Interesse) nicht, ist auch die Widmungsänderung nicht zu genehmigen.

Selbst wenn ein Wohnungseigentümer seinen Antrag ausdrücklich auf die Widmungsänderung beschränkt, sind die mit der angestrebten Widmungsänderung objektiv notwendig verbundenen Baumaßnahmen in die Beurteilung der Zulässigkeit der Widmungsänderung einzubeziehen.

Im vorliegenden Fall wurde zwar die Umwidmung eines WE-Objekts von Gastlokal auf Wohnung bewilligt, einem Deckendurchbruch zwischen dem WE-Objekt und dem Zubehör-Keller sowie dem Einbau einer Fußbodenheizung hingegen keine Genehmigungsfähigkeit zuerkannt.

https://www.hausbesitzer.at/news/genehmigungspflicht-von-baulichen-aenderungen-eines-wohnungseigentumsobjekts.html

https://www.ris.bka.gv.at/Dokument.wxe?Abfrage=Justiz&Dokumentnummer=JJT_20210215_OGH0002_0050OB00015_21Y0000_000

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