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Sind Heizkörper Gemeinschaftseigentum?

Zu dieser Frage trifft die bundesdeutsche Gesetzgebung eine klare Aussage:

Während die zentrale Heizungsanlage (Heizungsraum, Brenner, Kessel, ggf. Öltank) zum Gemeinschaftseigentum gehört, können Heizkörper einschließlich der zugehörigen Leitungen für den Anschluss an eine Zentralheizung aufgrund der Teilungserklärung oder einer Vereinbarung Sondereigentum sein. Das gilt ebenso für die Heizungsthermostate (Thermostatventile) und die Absperrventile (BGH, Urteil vom 08.07.2011, Az.: V ZR 176/10).

Nicht zu entscheiden hatten die Karlsruher Richter darüber, ob Heizkörper, Heizungsthermostate und Absperrventile dann dem Gemeinschaftseigentum unterfallen, wenn

  • darüber keine Regelung in der Teilungserklärung oder einer Vereinbarung getroffen wurde
  • einzelne Heizkörper für den Betrieb der gesamten Heizungsanlage unverzichtbar sind

In beiden Fällen kann jedoch von einer Zuordnung zum gemeinschaftlichen Eigentum ausgegangen werden.

Demgegenüber sind die zentralen Steigleitungen für die Weiterleitung der Heizwärme stets Gemeinschaftseigentum, und zwar auch dann, wenn sie durch Sondereigentum verlaufen. Anders ist dies jedoch bei den von den zentralen Leitungen abzweigenden Anschlussleitungen in das Sondereigentum. Da diese nicht dem gemeinschaftlichen Eigentum dienen, gehören sie zum Sondereigentum.

Heizkostenverteiler bezwecken die Ermittlung und Verteilung der Kosten. Sie stehen daher im Gemeinschaftseigentum.

https://www.promeda.de/blog/grenzfaelle-sondereigentum-gemeinschaftseigentum/

Die früher vertretene Auffassung, dass es sich bei der Heizungsanlage um ein „geschlossenes System“ handelt und somit alle Bauteile Gemeinschaftseigentum sind, wurde mit der BGH-Entscheidung aufgegeben.

Ansatzpunkt für diese früher vertretene Auffassung war § 5 II WEG. Danach können Gebäudeteile, die für den Bestand erforderlich sind, nicht Gegenstand von Sondereigentum sein.

Auch wurde argumentiert, dass die Dimensionierung einer Heizungsanlage es verbietet, wenn einzelne Heizkörper in der Wohnung verändert, abmontiert oder stillgelegt werden. Dann wird das gesamte Gleichgewicht der Heizungsanlage beeinträchtigt. Somit soll es nicht darauf ankommen, dass das Vorhandensein des einzelnen Heizkörpers zwingende Voraussetzung für das Funktionieren der gesamten Heizungsanlage ist. Auf die Möglichkeit eine Demontage einzelner Heizkörper käme es nicht an.

https://www.hausverwalter-vermittlung.de/blog/heizkoerper-gemeinschaftseigentum-sondereigentum/

Ein Kommentar zu Sind Heizkörper Gemeinschaftseigentum?

  1. Die Trennung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum ist oftmals wirklich nicht einfach. Viele Eigentümer wissen das teilweise nicht und fangen hier und da an, am Haus rumzuwerken. In meiner ersten Wohnung hat mir das gar nicht gefallen, da die zwei Nachbarn nicht gerade die besten Handwerker waren. Eigentlich durften die das gar nicht, aber ich wollte keinen Streit. Der Artikel von Promeda gefällt mir gut. Ich würde ihnen noch um diesen ergänzen, der ein paar weitere Aspekte beleuchtet: https://www.hausverwaltung-ratgeber.de/sondereigentum-und-gemeinschaftseigentum-was-ist-der-unterschied.html

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