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Rückstände: Mahnungen und Klagen (§§ 20, 27 WEG)

§ 20 WEG 2002

(5) Der Verwalter hat rückständige Zahlungen eines Wohnungseigentümers auf die Aufwendungen für die Liegenschaft einzumahnen und nötigenfalls Klage nach § 27 Abs. 2 binnen der dort genannten Frist zu erheben und die Anmerkung der Klage zu beantragen.

Wenn der Miteigentümer einer Wohnanlage mit seinen Beiträgen im Rückstand ist, dann muss die Hausverwaltung sofort einschreiten und notfalls klagen. Versäumt das der Hausverwalter, so muss er für die entfallenen Beiträge aufkommen, sollte der Schuldner zahlungsunfähig werden.

Den Verwalter trifft die unbedingte Pflicht, säumige Wohnungseigentümer zu mahnen, rückständige Beträge gerichtlich einzutreiben und das der Eigentümergemeinschaft zustehende Vorzugspfandrecht ohne Verzug in Anspruch zu nehmen“, so Rechtsanwalt Mag. Patrick Piccolruaz, P&M Immobilien- und Vermögenstreuhand GmbH, Bludenz. Zahlungserleichterungen, Stundungen und Ratenzahlungen, die der Verwalter einem Wohnungseigentümer ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer gewährt, sind unzulässig.

http://www.pm-anwaelte.at/de/publikationen/medien/archiv-2010/keine-stundung-bei-betriebskosten

Wer eine Rechnung nicht bezahlt, wird in der Regel gemahnt. In manchen Fällen tut das der Gläubiger nicht selbst, sondern beauftragt einen Rechtsanwalt, in seinem Namen die Forderung einzutreiben. Dabei fallen neben dem eigentlichen Schuldbetrag auch Rechtsanwaltskosten an.

Die Höhe der Anwaltskosten hängt von der Höhe des Betrages ab, der eingemahnt wird. Sie steigen, je mehr geschuldet wird. Bei sehr hohen Schuldbeträgen sind die Anwaltskosten aber im Vergleich niedriger. „Die Mahnung durch den Rechtsanwalt kommt den Schuldner jedenfalls billiger als ein Gerichtsverfahren“, versichert Fialka. Denn vor Gericht fallen auch Gerichtsgebühren an.

Zahlt der Schuldner nach der Mahnung durch den Rechtsanwalt zwar den ausständigen Betrag, jedoch nicht die Anwaltskosten, kann der Gläubiger wählen: Entweder er zahlt die Anwaltskosten selbst, oder er fordert sie in einer Schadenersatzklage vom Schuldner.

https://www.wienerzeitung.at/themen_channel/wirtschaftsservice/konsum_und_gesellschaft/276911_Ich-werde-von-einem-Rechtsanwalt-gemahnt.html

§ 27 WEG 2002

(1) An jedem Miteigentumsanteil besteht in dem durch § 216 Abs. 1 Z 3 der Exekutionsordnung bestimmten Ausmaß ein gesetzliches Vorzugspfandrecht zu Gunsten

1. der Forderungen der Eigentümergemeinschaft gegen den Eigentümer des Anteils und

2. der Rückgriffsforderungen eines anderen Wohnungseigentümers

a) aus der Inanspruchnahme von dessen Haftung nach § 18 Abs. 4 zweiter Satz,

b) aus dessen Zahlung auf Verbindlichkeiten des Eigentümers des Anteils, die mit der Verwaltung der Liegenschaft zusammenhängen, oder

c) aus dessen Zahlung auf Verbindlichkeiten, die mit der Verwaltung der Liegenschaft zusammenhängen und für die dieser mit den übrigen Wohnungseigentümern zur ungeteilten Hand haftet.

(2) Das Vorzugspfandrecht kommt dem Forderungsberechtigten nur zu, wenn er die Forderung samt dem Pfandrecht innerhalb von sechs Monaten mit Klage geltend macht und die Anmerkung der Klage im Grundbuch beim Miteigentumsanteil des Beklagten beantragt.

(3) Die durch das Vorzugspfandrecht besicherte Forderung ist im Fall einer Zwangsversteigerung des Miteigentumsanteils durch Barzahlung zu berichtigen, soweit sie in der Verteilungsmasse (§ 215 der Exekutionsordnung) Deckung findet, ansonsten aber vom Ersteher ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen.

Mit der Novelle 1999 erhielt die Woh­nungs­ei­gen­tüm­ergemeinschaft für die offenen Rück­stän­de an Betriebs- und Instandhaltungskosten ein gesetzliches Vor­zugs­pfand­recht, sodass diese offenen Rückstände bei einer Versteigerung jedenfalls vor­ran­gig zu befriedigen sind. Voraussetzung für das Pfandrecht ist allerdings, dass der offene Rückstand binnen sechs Monaten durch Klage geltend gemacht wird und dabei die Anmerkung der Klage bzw. des Pfandrechts im Grundbuch be­an­tragt wird. Die bloße Mahnung reicht nicht aus.

Dadurch wird es zwangsläufig zu einer strengeren Handhabung der Zahl­ungs­über­wachung durch die Hausverwaltungen kommen. Dies mag im Einzelfall lästig scheinen, weil der Hausverwalter nun gar keine Möglichkeit mehr hat, Stundungen oder sonstige Zahlungsvereinbarungen zu treffen oder mit dem Klagen länger zu­zu­war­ten. Gemäß § 27 WEG ist er gesetzlich verpflichtet, Rückstände innerhalb der Sechsmonatsfrist einzuklagen. Dies ist mit zusätzlichen Kosten für den säumigen Woh­nungs­ei­gen­tüm­er verbunden. Unangenehm ist auch die Anmerkung im Grund­buch, die geradezu öffentlich bekannt gibt, dass der betroffene Woh­nungs­ei­gen­tüm­er mit seinen Zahlungen im Rückstand ist.

Einen interessanten Nebeneffekt hatte dieses neue Pfandrecht: Im Falle von größ­eren Reparaturarbeiten (z.B. Fassadenrenovierung) ist es zumeist erforderlich, ein Darlehen aufzunehmen. Dafür wollen die Banken zumeist eine dingliche, das ist grund­büch­er­liche Sicherstellung. Zur Einverleibung eines (vertraglichen) Pfand­recht­es bedarf es der notariell beglaubigten Unterschrift aller (!) Woh­nungs­ei­gen­tüm­er. In größeren Wohnhausanlagen ist dies ein enormer zeitlicher und finanzieller Aufwand. Durch das neue Vorzugspfandrecht können die Banken nunmehr mit dem Verwalter des Hauses vereinbaren, dass die Rückzahlung des Darlehens über die monatlichen Vorschreibungen erfolgt, sodass diese Rückzahlungen ebenfalls über das Vorzugspfandrecht gesichert sind. Das erspart den Woh­nungs­ei­gen­tüm­ern bei entsprechender Vertrauenswürdigkeit des Verwalters enorme Kosten (rund 2% der Darlehenssumme).

https://www.wertitsch.at/index.phtml?menuetop=wissen&site=vorzugspfandrecht

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