… dann verkündet der Beirat selbstbewusst, dass alles in Ordnung sei; alle nicken zufrieden und schweigen. Und weil das ein angenehmer Gedanke ist, alles sei in Ordnung, und alle sich das auch so wünschen, verdrängen Sie den Gedanken daran, dass Sie mal gelesen haben, die Abrechnung soll geordnet, übersichtlich, inhaltlich richtig und ohne Hinzuziehung eines Sachverständigen verständlich und nachprüfbar sein. Sie selbst sind aber offensichtlich der Einzige …, der die Abrechnung als undurchsichtiges Zahlendickicht wahrnimmt; dabei verstehen Sie eigentlich gar nichts oder nur wenig. … Nein zu sagen traut sich niemand. Sie können beruhigt sein: Die meisten der Miteigentümer verstehen genauso viel oder wenig wie Sie von der Jahresabrechnung! Das liegt nicht an Ihnen, sondern nicht selten daran, dass die Abrechnung den Anforderungen einer übersichtlichen, nachvollziehbaren Darstellung eben gerade nicht entspricht und sie tatsächlich nicht schlüssig und nachvollziehbar ist. Zweifeln Sie in erster Linie also nicht an sich selbst, sondern ob die Abrechnung ordnungsgemäß ist; denn schließlich geht es um Ihr Geld.

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Die Abrechnung soll Ihnen als Wohnungseigentümer einen Überblick über die tatsächlichen Ausgaben und Einnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Zeitraum zwischen dem 01.01. und dem 31.12. verschaffen, und zwar über das tatsächlich vorhandene Vermögen der WEG. Die Abrechnung ist keine Bilanz, die auch Vermögen in Form von offenen Forderungen und Verbindlichkeiten (als Vermögen) berücksichtigt. Eine der Hauptfunktionen ist die Kontrolle des Verwalters. Dieser legt mit der Abrechnung Rechenschaft über die Zahlungsvorgänge ab. Gleichzeitig erhalten Sie den Überblick über die finanzielle Lage der WEG. Man kann auch sagen: Darzustellen ist in jedem Fall das, was die WEG tatsächlich im Portemonnaie hat!

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Zur Überprüfung der Gesamtabrechnung müssen die Kontostände der Bankkonten der WEG zum 01.01. und zum 31.12. angegeben sein. Dabei sollten die Bank und alle Kontonummern angegeben sein. Die gesamten Einnahmen und Ausgaben zwischen dem 01.01. und dem 31.12. müssen in der Gesamtabrechnung dargestellt sein. Diese müssen in der Summe den Abflüssen und Zuflüssen der Bankkonten entsprechen. Prüfen Sie erst, ob das Saldo der dargestellten Einnahmen und Ausgaben in diesem Zeitraum und das Saldo der dargestellten Kontostände zum 01.01. und zum 31.12. identisch sind. Mit anderen Worten: Einnahmen minus Ausgaben ist gleich Kontostand 01.01. minus Kontostand 31.12. Ist dem nicht so, dann sollte in der Abrechnung hierfür eine plausible Erklärung enthalten sein.

Eine Erklärung könnte sein, dass Ihr Verwalter sog. Abgrenzungen vorgenommen hat. In diesem Fall hat er Zahlungsvorgänge, die außerhalb des Jahreszeitraumes getätigt wurden, in die Einnahmen und Ausgaben hineingebucht. Damit steigen oder sinken die dargestellten Gesamteinnahmen bzw. Ausgaben, ohne dass es dazu im Abrechnungszeitraum eine tatsächliche Kontobewegung gab. Das Ergebnis der Prüfung kann dann gar nicht mehr schlüssig sein. Grundsätzlich sind daher solche Abgrenzungen in der Jahresabrechnung genau deshalb unzulässig, abgesehen von wenigen Ausnahmen. Damit die oben dargestellte Schlüssigkeitsprüfung möglich bleibt, müssen die abgegrenzten Beträge in jedem Fall gesondert dargestellt beziffert und erklärt werden.

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Schließlich muss jede Abrechnung die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage enthalten. Sind beispielsweise einzelne Eigentümer in Verzug, so hat sich die Rücklage eben in der Höhe nicht entwickelt, auch wenn die Forderungen einzutreiben sind.

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Es ist nachvollziehbar, dass die Eigentümer ein Interesse daran haben, welche offenen Forderungen die Gemeinschaft hat und welche Verbindlichkeiten ihr gegenüber bestehen und was in naher Zukunft auf die WEG zukommt. Der Verwalter hat die Pflicht, die Eigentümer hierüber zu informieren. Es ist auch sinnvoll, diese Informationen mit der Jahresabrechnung zu verbinden, möglicherweise sogar notwendig. Sie können selbstverständlich dieser hinzugefügt werden, sollten jedoch so deutlich getrennt werden, dass die Abrechnung im Kern eine reine Einnahmen-und-Ausgaben-Abrechnung im Zeitraum 01.01. bis 31.12. bleibt und allein dadurch ihre Kontrollfunktion erfüllt.

Insgesamt gilt: Prüfen Sie Ihre Jahresabrechnung, um die wirtschaftliche Stabilität Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft zu erhalten. Bleiben Jahresabrechnungen ungeprüft, zeigen sich die wirtschaftlichen Auswirkungen zumeist erst Jahre später. Dann ist Streit innerhalb der WEG vorprogrammiert. Dies können Sie durch frühzeitiges Handeln und Nachfragen beim Verwalter vermeiden.

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