In sehr vielen Eigentümergemeinschaften gibt es Hausvertrauensleute, Haussprecher bzw. einen Hausausschuss (die Bezeichnungen sind vielfältig), deren Tätigkeiten oft im Sinne der Miteigentümer sind, die aber trotzdem keine Vertretungsmacht haben, sofern sie nicht von den einzelnen Miteigentümern bevollmächtigt werden (meist wird nur gewählt und keine Vollmacht ausgestellt).

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Einem Eigentümervertreter kommt nur bei widerstreitenden Interessen von der Eigentümergemeinschaft einerseits und dem Verwalter andererseits überhaupt Handlungsbefugnis zu. Dem Gesetz ist auch kein Hinweis darauf zu entnehmen, dass einem Eigentümervertreter ein Entlohnungsanspruch zukommen würde.

Das WEG 2002 sieht auch nicht die Bestellung mehrerer Eigentümervertreter vor – dies unabhängig von der Größe der Liegenschaft.

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Der Eigentümervertreter darf keineswegs mit dem so genannten „Hausvertrauensmann“ („Haussprecher“, „Hausausschuss“, „Rechnungsprüfer“) gleichgesetzt oder verwechselt werden.

Die ich rief, die Geister, werd’ ich nun nicht los

„Haussprecher“ und dergleichen sind bei weitem keine Eigentümervertreter, manchmal eher gute Geister der Liegenschaft, aber eben nur manchmal.

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Der Oberste Gerichtshof kommt in 5 Ob 86/09x und 5 Ob 49/10g zum Schluss, dass einerseits Barauslagen dieser Personen in die jährlichen Betriebskostenabrechnungen aufgenommen werden können und andererseits diesen Personen für übernommene Arbeiten (die größtenteils früher vom Hausbesorger verrichtet worden waren) eine Entschädigung pro Monat aus der Rücklage zu bezahlen ist. Begründet wird dies vom Obersten Gerichtshof damit, dass bestimmende Mehrheitsbeschlüsse, die sich inhaltlich als eine Mehrheitsweisung darstellen, zustande gekommen sind. Da dies keine besonderen Kosten erfordert, liegen nach dem Obersten Gerichtshof Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung vor.

Der Oberste Gerichtshof hat die Tätigkeiten der „Haussprecher“, „Hausvertrauensleute“ als Hilfstätigkeiten für die Hausverwaltung bezeichnet (5 Ob 86/09x) und in 5  Ob  49/10g festgehalten, dass „Haussprecher“ („Hausvertrauensleute“) keine Eigentümervertreter sind und „Haussprechern“ („Hausvertrauensleuten“) keine Vertretungsmacht eingeräumt ist.

Damit ist klargestellt, dass die betreffenden Personen keine „bevollmächtigten Vertreter der Liegenschaft“ sind, als welche diese sich aber bezeichnen und sich gerne wahrgenommen sehen würden.

Fest steht, dass „Haussprechern“ keinesfalls Vertretungsbefugnis zukommt und „Haussprecher“ auch mit keinerlei Vertretungsmacht für einzelne Wohnungseigentümer ausgestattet sind (außer für jene Wohnungseigentümer, die diesen „Haussprechern“ eine Vollmacht erteilt haben, womit nach Oberstem Gerichtshof aber keine Vertretungsbefugnis für die Eigentümergemeinschaft begründet wird, selbst wenn die Mehrheit der Wohnungseigentümer diesen „Haussprechern“ Vollmacht erteilt hatte).

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„Haussprecher“, „Hausvertrauensleute“ können sich daher z. B. unter Berufung auf diese Tätigkeiten keinen Zugang zu Wohnungen anderer Wohnungseigentümer verschaffen, sie dürfen auch nicht für die übrigen entscheiden, außer es wurde ihnen ausdrücklich Stimmrechtsvollmacht erteilt. Und: Der Verwalter hat alle Mit- und Wohnungseigentümer mindestens gleichwertig wie die „Haussprecher“ („Hausvertrauensleute“) zu informieren und zu vertreten.

http://www.gdw.at/docs/LA_Hausvertrauensleute.pdf