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Hausmeister: Dienstvertrag erfordert keinen Beschluss!

Abschluss und Beendigung eines Dienstvertrages mit einem Hausbesorger fallen unter die der Eigentümergemeinschaft zustehende ordentliche Verwaltung. Die Eigentümergemeinschaft ist Dienstgeber mit allen Verpflichtungen (RIS-Justiz RS0109410).

Zufolge § 18 Abs 3 WEG wird die Eigentümergemeinschaft, wenn ein solcher bestellt ist, durch den Verwalter vertreten. Dem Verwalter steht die Verwaltung der Liegenschaft zu, wozu insbesondere auch der Abschluss und die Beendigung eines Dienstvertrags mit einem Hausbesorger gehört, solange dieser nicht unübliche Bedingungen (zum Nachteil der Wohnungseigentümer) enthält (9 ObA 93/03x = EvBl 2004/126).

In seiner Verwaltungstätigkeit ist der Verwalter direkter Stellvertreter, was bedeutet, dass seine Verwaltungshandlungen der Eigentümergemeinschaft unmittelbar zuzurechnen sind (RIS-Justiz RS0013750; zuletzt 5 Ob 291/01g = wobl 2002/100 [Call]).

Nur für Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung ist durch § 29 Abs 6 WEG klargestellt, dass er nur nach Einholung eines Mehrheitsbeschlusses und Abwarten der Frist für die Anfechtung der Entscheidung handeln darf.

Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung kann und muss der Verwalter aber auch ohne Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft nach eigenem pflichtgemäßen Ermessen eigenständig setzen (5 Ob 144/05w mwN = SZ 2005/102 = wobl 2005/139 [Call]).

OGH / 5Ob112/07t

https://www.ris.bka.gv.at/Dokument.wxe?Abfrage=Justiz&Dokumentnummer=JJT_20071106_OGH0002_0050OB00112_07T0000_000

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