Mieter eines Wohnungsbesitzers in einem Wohnbau klagten die Eigentümergemeinschaft: Deren Entscheidungen hätten zu monatelangen Einkommensverlusten geführt. Das Begehren scheiterte in letzter Instanz: Sie hätten sich an den Vermieter wenden müssen.

Erhaltungsarbeiten an der Terrasse eines Wohnbaus, die von dessen Eigentümergemeinschaft in Auftrag gegeben worden waren, hatten zu Wassereintritten im daruntergelegenen Stockwerk geführt. Das dort eingemietete Fitnessstudio war dadurch für mehrere Monate betriebsunfähig.

Die Betreiber klagten daraufhin die Eigentümergemeinschaft. Die Haftpflichtversicherung hatte den Ausfall von sechs Wochen ersetzt, dem nötigen Zeitraum für eine vollständige Schadensbehebung. Dieser wurde aber mangels rechtzeitigen Beschlusses der Eigentümer auf Monate ausgedehnt.

Die Klage bezog sich auf den verzögerungsbedingten Schaden. Sie stützte sich dabei auf Paragraph acht des Mietrechtsgesetzes (MRG): Ein Mieter habe zumutbare Eingriffe in seinen Mietgegenstand durch den Vermieter zu dulden, bei Schäden stehe ihm diesem gegenüber aber eine Entschädigung zu.

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Wer in Anspruch genommen werden kann

An das Kriterium der Zurechenbarkeit knüpfe die Frage an, ob der Vermieter oder der Mieter bzw. Wohnungseigentümer für die Schaden stiftende Eingriffshandlung in Anspruch genommen werden kann.

Daraus folge aber nicht, dass die Eigentümergemeinschaft automatisch an die Stelle des Vermieters eines Wohnungseigentumsobjekts trete, wenn Arbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses für den Schaden ursächlich waren.

Kein Rechtsverhältnis

Ein Mieter stehe nämlich in keinem Rechtsverhältnis zu den anderen Eigentümern der Liegenschaft. Damit stehen ihm auch gegenüber der Eigentümergemeinschaft keine Rechte zu. Zwar könne der Vermieter nicht alle mietrechtlichen Ansprüche, die sich auf allgemeine Teile der Liegenschaft beziehen, aus Eigenem erfüllen.

Bei fehlender Zustimmung der anderen Mit- und Wohnungseigentümer müsse der Mieter seinen Erhaltungsanspruch gegen den Vermieter aber im streitigen Rechtsweg durchsetzen, so der OGH. Dieser sei dabei auf Wahrnehmung seiner Minderheitsrechte zu klagen.

Im Verhältnis zu seinem Mieter bleibe der Wohnungseigentumsvermieter für die Erhaltung im Sinne des MRG verantwortlich; damit im Zusammenhang stehende Arbeiten seien ihm und nicht der Eigentümergemeinschaft zuzurechnen, auch weil sie der Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten aus dem Mietverhältnis dienen.

Begehren auf Ersatz von Ansprüchen nach § 8 Abs 3 MRG seien daher an den Vermieter und nicht an die Eigentümergemeinschaft zu richten. Dem Revisionsrekurs war also der Erfolg zu versagen.

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