Christoph Kothbauer: Fehlerfreie Beschlussfassung im Wohnungseigentum. Manz 2014

Enthält sich ein Wohnungseigentümer der Stimme oder nimmt er an der Beschlussfassung gar nicht erst teil, so ist seine Stimme keinesfalls verwertbar. Aus der Nichtabgabe einer Stimme darf weder die Zustimmung noch die Ablehnung zu der Maßnahme, welche den Gegenstand des Beschlusses bildet, abgeleitet werden. All- fällige Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, die derartige Zustimmungs- oder Ablehnungsfiktionen vorsehen, sind unwirksam.

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Für ein eindeutiges Beschlussergebnis ist es erforderlich, dass sich die Mehrheit der Wohnungseigentümer (berechnet nach allen Miteigentumsanteilen der Liegenschaft bzw. einer wirksam vereinbarten oder vom Gericht festgesetzten abweichenden Abstimmungseinheit) eindeutig für oder gegen den Gegenstand der Beschlussfassung ausgesprochen hat.

http://cd.manz.at/rechtaktuell/pdf/Kothbauer_Fehlerfreie_Beschlussfassung_Wohnungseigentum_LP.pdf

Peter Hauswirth in der Zeitung „Kurier“ am 22.1.2015

Peter Hauswirth ist Rechtsanwalt und Wohnrechtsexperte

Ich bin Wohnungseigentümer in einem Eigentumshaus und habe eine Frage zum Thema Beschlussfassung und Abstimmungen. Werden die Enthaltungen zu den Nein-Stimmen gezählt?

Die Wohnungseigentümer, die sich im Rahmen der Beschlussfassung der Stimme enthalten, werden nicht zu den “Nein- Stimmen“ gezählt. Vielmehr sind Enthaltungen im Rahmen der Bekanntgabe des Ergebnisses als “nicht gewertet“ auszuweisen. Ein Beschluss im Rahmen der ordentlichen Verwaltung kommt dann zustande, wenn die Mehrheit der Wohnungseigentümer (50 Prozent plus eins) gerechnet nach Grundbuchsanteilen – sofern im Wohnungseigentumsvertrag nichts Abweichendes vereinbart ist – sich für den Beschluss ausgesprochen hat.

https://kurier.at/wirtschaft/immobiz/wie-wird-ueber-beschluesse-abgestimmt/108.140.517

GdW Berater RA DDr. Gebhard Klötzl in der „Presse“ – Immobilien Sa/So, 1./2. April 2017

„Nach derzeitiger Rechtslage gelten bei Beschlussfassungen die nicht abgegebenen Stimmen als Neinstimmen.“ Die Teilnahmslosigkeit vieler Wohnungseigentümer lähmt daher das Zustandekommen von Beschlüssen. Je größer die Wohnanlage und damit die Zahl der Eigentümer, desto schwerer kommen Beschlüsse zustande – vielfach auch gar nicht. Das nutzen manche Hausverwalter zu ihren Gunsten, weil sie davon ausgehen können, dass ihnen die Eigentümer nicht in die Quere kommen.

https://www.gdw.at/index.php/aktuell?start=28

Denkbar wäre eine Abänderung der Regelung insofern, dass für das Zustandekommen eines Beschlusses die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (gerechnet nach Anteilen) für das Zustandekommen eines Beschlusses ausreichend ist. Diese Erleichterung muss aber von entsprechenden Einschränkungen begleitet werden, um nicht leichtfertige und einander widersprechende Beschlüsse zu produzieren. Für ein Zustandekommen eines Beschlusses müsste eine Beteiligung an der Beschlussfassung von mindestens 50 % der Anteile vorliegen.

https://www.gdw.at/docs/IB_Aenderung_WEG_2018-19.pdf

AK Salzburg: Wohnrecht für Wohnungseigentümer. Juli 2018

Die Einstimmigkeit oder Mehrheit muss an Hand aller Wohnungseigentümer der Liegenschaft berechnet werden, nicht etwa nur an Hand der bei der Eigentümerversammlung anwesenden Wohnungseigentümer oder an Hand der Eigentümer, die einen schriftlichen Umlaufbeschluss zurücksenden.

https://sbg.arbeiterkammer.at/service/broschueren/konsument/Wohnrecht_f_Wohnungseigentuemer_2018.pdf