Gemäß § 2 Abs 1 Wohnungseigentumsgesetz („WEG“) ist Wohnungseigentum das dem Miteigentümer einer Liegenschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen. Der Wohnungseigentümer ist daher

• nicht Eigentümer seiner Wohnung, 
• sondern nur Nutzungsberechtigter.

Änderungsrechte des Wohnungseigentümers  – gesetzlich geregelte Genehmigungsfähigkeit

§ 16 Abs 2 WEG regelt, unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungseigentümer ein Recht auf Änderungen (auch Widmungsänderungen) hat.  Diese Regelung besagt jedoch lediglich – und dies wird des Öfteren verkannt – unter welchen Voraussetzungen eine angestrebte Änderung genehmigungsfähig ist. Es ist gesetzlich nicht geregelt, wann eine Änderung genehmigungspflichtig ist, also in welchen Fällen vor der Ausführung unbedingt die Genehmigung der anderen Miteigentümer eingeholt werden muss. Hier gilt folgender von der Judikatur entwickelte Grundsatz:

Schon die bloße Möglichkeit einer Beeinträchtigung von schutzwürdigen Interessen anderer Wohnungseigentümer führt dazu, dass der änderungswillige Wohnungseigentümer die Zustimmung aller Wohnungseigentümer einholen oder deren Zustimmung vom Gericht im Außerstreitverfahren ersetzen lassen muss (genehmigungspflichtige Änderungen). 

Es gibt daher nur ganz wenige Fälle, bei denen die Rechtsprechung erkannt hat, dass ein Wohnungseigentümer ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer Änderungen vornehmen darf (genehmigungsfreie Änderungen):

• Genehmigungsfrei sind die Terrassenverfliesung eines nur aus einem Betonestrich bestehenden Terrassenbodens, das Einschlagen von Nägeln oder das Anbohren von Wänden innerhalb eines WE-Objektes, das Hinaushängen von Wäsche und ähnlich bagatellhafte Umgestaltungen. Genehmigungsfrei sind daher nur solche Maßnahmen, bei denen nicht einmal ein sehr kritischer Mensch auf die Idee kommen könnte, andere Miteigentümer fragen zu müssen.

Fast alle Änderungen sind somit genehmigungspflichtig, bedürfen also der Genehmigung der Miteigentümer.

• Genehmigungspflichtig sind nach der Rechtsprechung das Anbringen einer Satellitenantenne am Dach oder an der Fassade, die Montage einer Außenwandtherme oder eines Klimagerätes an der Außenfassade, Aufstellen einer Bank am gemeinschaftlichen Gang, Umbau einer bereits vorhandenen Glastüre in „französische Fenster“ (mit vorgesetztem Gitter), Erneuerung (nicht bloß Instandhaltung) einer Terrasse, Ersatz einflügeliger Fenster durch zweiflügelige, Einhausung eines Kfz-Stellplatzes, Errichtung einer Terrasse auf einem Flachdach, Errichtung einer Flugdachkonstruktion auf Terrasse, Zusammenlegung zweier Wohnungen, Errichtung eines Swimmingpools, Errichtung eines Gartenhäuschens, Verwendung einer Wohnung als Arztpraxis, Verglasung eines Balkons uvm.

Wie kommt man bei einer genehmigungspflichtigen Änderung zur Zustimmung der übrigen Miteigentümer?

• Alle Miteigentümer stimmen freiwillig ausdrücklich – am besten schriftlich – zu. 
• Die Genehmigung kann vorweg – etwa im Wohnungseigentumsvertrag – erteilt werden. Unwirksam dagegen ist ein vertragliches Änderungsverbot für die Zukunft.
• Konkludente Zustimmung: Widersetzen sich Wohnungseigentümer einer Änderung lange nicht, kann darin eine stillschweigende Zustimmung erblickt werden. Voraussetzung ist dafür die Kenntnis der übrigen Miteigentümer von der Änderung und die Kenntnis von ihrem Untersagungsrecht.
• Rechtsgestaltende Entscheidung des Außerstreitrichters: Ist die freiwillige Zustimmung sämtlicher Miteigentümer nicht zu erlangen, muss das Außerstreitgericht angerufen werden, welches die Zustimmung der Miteigentümer unter bestimmten Voraussetzungen ersetzen kann. Die Genehmigung kann auch nachträglich (also nach Vornahme der Änderung) beantragt und erteilt werden.

Änderungen, bei denen das Außerstreitgericht die Zustimmung der Miteigentümer ersetzen kann – genehmigungsfähige Änderungen

Die Voraussetzungen für die Genehmigungsfähigkeit sind unterschiedlich, je nachdem welcher Art die Änderung ist:

• Änderung betrifft nur das eigene Wohnungseigentumsobjekt
• Änderung betrifft auch allgemeine Teile der Liegenschaft
• Änderung betrifft auch Objekte anderer Wohnungseigentümer

Eine Änderung, die nur das eigene Wohnungseigentumsobjekt betrifft, darf (§ 16 Abs 2 Z 1 WEG)

• keine Schädigung des Hauses und
• keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Miteigentümer und
• keine Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes und
• keine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge haben.

Eine Änderung, die auch allgemeine Teile der Liegenschaft betrifft, muss zusätzlich zu den oben genannten Voraussetzungen auch noch folgendes erfüllen (§ 16 Abs 2 Z 2 WEG):

• Sie muss entweder verkehrsüblich sein oder
• einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers entsprechen (behauptungs- und beweispflichtig dafür ist der änderungswillige Wohnungseigentümer).

Eine Änderung, die auch Objekte anderer Wohnungseigentümer betrifft, muss alle oben genannten Voraussetzungen erfüllen und wird überdies nur zugelassen, wenn sie (§ 16 Abs 2 Z 3 WEG)

• keine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung des anderen Wohnungseigentums zur Folge hat und
• dem beeinträchtigten anderen Wohnungseigentümer bei billiger Abwägung aller Interessen zumutbar ist.

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