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Achtung vor vorschnellem Wohnungskauf!

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Der Vertrag wurde von einem Notar erstellt, und vor Unterzeichnung fragte die 28-Jährige bei der Hausverwaltung und beim Makler mehrmals nach, ob eine Sanierung anstehen würde. Die Antwort darauf lautete immer „Nein“. Sie brauche sich nicht zu sorgen, in den nächsten zehn Jahren seien keine Investitionen nötig. Umso überraschter war die Tirolerin zwei Monate später über ein Schreiben der Hausverwaltung, bei der Gasheizung sei Gefahr im Verzug, sie müsse saniert werden. Nach und nach stellte sich heraus, dass außerdem das Haus- und wohl auch das Garagendach undicht waren.

Heute ärgert sich die junge Wohnungsbesitzerin, vorschnell in den Kauf eingewilligt zu haben. „Natürlich habe ich gewusst, dass man unter Zeitdruck auf keinen Fall eine Wohnung kaufen sollte und es manchmal besser ist, auch einen Rechtsanwalt oder Sachverständigen einzubeziehen. Aber ich hab es nicht getan.“ Grund war wohl die aktuelle schwierige Situation am Wohnungsmarkt und der Hinweis des Maklers, es gebe noch andere Interessenten, die bereits Angebote abgegeben hätten. „Das hat mich natürlich unter Druck gesetzt.“ Die Aussagen, es wäre alles in Ordnung, hat sie leider nicht schriftlich, dagegen beinhaltet der Kaufvertrag die Klausel, dass die Verkäuferin „nicht für einen bestimmten Bauzustand, ein bestimmtes Ausmaß oder eine andere bestimmte Eigenschaft des Kaufobjektes“ hafte.

„Der Immobilienmakler hat Informations- und Aufklärungspflichten zu erfüllen und dem potenziellen Kaufinteressenten alle wesentlichen Informationen schriftlich mitzuteilen“, ergänzt Immobilien-Berufsgruppensprecher Arno Wimmer. „Beim Verkauf einer Eigentumswohnung hat der OGH festgestellt, dass er zumindest Einsicht in das Grundbuch und in den Wohnungseigentumsvertrag nehmen muss. Dies dient dazu, einerseits die Eigentumsverhältnisse und allfällige Verfügungsbeschränkungen zu erkennen und andererseits den Umfang des Kaufgegenstandes wie Größe, Zubehör zur Wohnung, allfällige Benützungsregelungen feststellen zu können.“ Bei Vertragsabschluss ist außerdem ein Energieausweis auszuhändigen.

Besondere Aufklärungspflichten des Maklers

Sie sind in § 30b KSchG (Konsumentenschutzgesetz) geregelt. Die Aufklärung muss schriftlich vor Abschluss des Vertrages erfolgen:

Der Makler hat darüber aufzuklären, dass er als Makler einschreitet und welche Kosten auf den Käufer zukommen. Die Vermittlungsprovision ist gesondert anzuführen.

Weiters hat der Makler schriftlich darauf hinzuweisen, wenn ein wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis zum Auftraggeber vorliegt; das kann auch eine regelmäßige Zusammenarbeit mit einem Bauträger sein (OGH 7 Ob 109/17f).

Letztlich hat der Makler sämtliche Umstände schriftlich mitzuteilen, die für die Beurteilung des Geschäftes wesentlich sind. Dazu zählen Informationen über nicht sofort sichtbare Immissionen (OGH 4 Ob 8/02h), unwirksame Begründung von Zubehörwohnungseigentum auf Tatsachenebene (OGH 5 Ob 135/07z), Baujahr eines Hauses (OGH 2 Ob 176/10m), Grundsatzinformationen über Betriebs- und Erhaltungskosten, die zu leistenden Aufwendungen zur Rücklagenbildung, die Höhe bereits bestehender Rücklagen sowie bevorstehende Sanierungsarbeiten (OGH 2 Ob 176/10m) oder den Inhalt eines Wohnungseigentumsvertrags, einen abweichenden Aufteilungsschlüssel und/oder eine Benützungsregelung/-vereinbarung (OGH 5 Ob 93/16m).

Quelle: Kanzlei POFW Rechtsanwälte (siehe auch Immobilienmaklerrecht, 2. Auflage, Christian Prader, Mang-Verlag, 2018)

Der potenzielle Kaufinteressent ist auch über die Höhe der Betriebskosten, der laufenden Betriebskostenvorschreibungen und der Instandhaltungsrücklage zu informieren. Außerdem sei es „sehr ratsam“, in die letzten Protokolle der Hausversammlungen Einsicht zu nehmen. Wimmer: „Was mögliche Bauschäden betrifft oder notwendige technische Sanierungen, kann und muss sich der Immobilienmakler aber auf die Informationen der zuständigen Hausverwaltung verlassen. Er ist nicht zu einer gesonderten Prüfung dieser Umstände verpflichtet.“

Der Immobilienmakler erhält vom Käufer im Erfolgsfall, also wenn es zum Abschluss eines Kaufvertrages kommt, drei Prozent des Kaufpreises. Für Besichtigungen kann kein Entgelt verlangt werden.

Missachtet er eine der Pflichten, kann der Käufer die Provision (teilweise) zurückhalten bzw. sogar zurückverlangen, bei einem Verstoß gegen die Hinweispflicht auf ein Naheverhältnis entfällt der Anspruch sogar zur Gänze. Der Anspruch auf Rückforderung unterliegt dabei der langen Verjährungsfrist von 30 Jahren. Die Verfolgung dieser Ansprüche ist vielfach durch Rechtsschutzversicherungen gedeckt.

https://www.tt.com/wirtschaft/markt/15095211/tipps-und-pflichten-wohnungskauf-gut-ueberlegen

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