Betriebskostenabrechnung- Rückstände: Wie zahlungsfreudig sind die Miteigentümer/innen?
OGH-Entscheidung 5Ob114/14x vom 18.11.2014:
1. Zum Zweck der Rechnungslegung und den Erfordernissen einer ordentlichen Rechnung liegt umfangreiche höchstgerichtliche Judikatur vor (RIS-Justiz RS0035039; RS0019408). Es bedarf einer systematischen, übersichtlichen und einer Nachprüfung leicht zugänglichen Gliederung der Einnahmen und Ausgaben…
2. Bereits in der Entscheidung 5 Ob 108/93 hat der Oberste Gerichtshof ausgesprochen, dass eine Gegenüberstellung der Solleinnahmen (Vorschreibungen) mit den tatsächlichen Zahlungseingängen zumindest in der Form erforderlich ist, dass bei jedem einzelnen Mitglied der Gemeinschaft oder jedem einzelnen Wohnungseigentumsobjekt ausgewiesen wird, ob das Konto ausgeglichen ist oder ein Rückstand besteht. Mit einer pauschalen, auf die gesamte Wohnungseigentumsanlage bezogenen Angabe zur Feststellung der Unterdeckung, die sich eigentlich schon aus der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung ergeben müsste, ist es daher nicht getan.
3. Der Revisionswerber erkennt selbst, dass die ÖNORM A 4000 nicht im Sinne des § 34 Abs 5 WEG für rechtsverbindlich erklärt wurde. Der Bundesminister für Justiz hat bislang von dieser Verordnungsermächtigung keinen Gebrauch gemacht. Den Abrechnungsregeln der genannten ÖNORM kommt daher allenfalls informelle Bedeutung, aber keine Bindungswirkung zu…
4. Jeder einzelne Mit- und Wohnungseigentümer hat ein Anrecht darauf, zu erfahren, wie hoch die Erträgnisse der Liegenschaft sind und in welchem Umfang jedes Gemeinschaftsmitglied zu den Aufwendungen der Liegenschaft beiträgt. Allfällige Unzulänglichkeiten eines Datenverarbeitungsprogramms erlauben keine Abstriche von den Erfordernissen an eine Rechnungslegung, weil sich die Datenverarbeitungsprogramme an der gesetzlichen Pflicht des Verwalters zu orientieren haben und nicht umgekehrt (so schon 5 Ob 108/93)…
OGH-Entscheidung 5Ob108/93 vom 21.12.1993
Zu den Pflichten eines solchen Verwalters gehört, daß er die Gemeinschaftsinteressen nicht nur nach außen, sondern auch nach innen durchsetzt. Er müßte sich den Vorwurf der Säumigkeit gefallen lassen, wenn er etwa Beitragsforderungen gegen Gemeinschaftsmitglieder nicht zügig eintreibt, sodaß er den Wohnungseigentümern in der jährlichen Abrechnung Informationen darüber zu liefern hat, wie es um die Beitragsleistungen der Gemeinschaftsmitglieder steht.
Das erfordert eine Gegenüberstellung der Solleinnahmen (Vorschreibungen) mit den tatsächlichen Zahlungseingängen zumindest in der Form, daß bei jedem einzelnen Mitglied der Gemeinschaft oder jedem einzelnen Wohnungseigentumsobjekt ausgewiesen wird, ob das Konto ausgeglichen ist oder ein Rückstand besteht.
Mit einer pauschalen, auf die gesamte Wohnungseigentumsanlage bezogenen Angabe zur Feststellung der Unterdeckung, die sich eigentlich schon aus der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung ergeben müßte, ist es daher nicht getan.
In der Jahresabrechnung der WEG Ulmgasse hingegen werden die Vorschreibungen der einzelnen Kosten (inklusive Heizkosten) den tatsächlichen Nettoaufwendungen (aber exklusive Heizkosten!) – gegenüber gestellt, was bei halbwegs genauer Planung der Vorschreibungen in etwa die tatsächlichen Heizkosten als „Netto Gesamtguthaben“ ergibt.
Nicht angeführt werden in der Abrechnung die tatsächlichen Einnahmen = Zahlungen der Eigentümer/innen, sodass aus der Abrechnung nicht ersichtlich ist, inwieweit eine Unterdeckung vorliegt!
Magazin der Ulmgasse 
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