Seit dem 1. April 2012 hat sich bei der Besteuerung von privaten Immobilienverkäufen einiges geändert. Jeder der eine Liegenschaft verkauft, unterliegt seither grundsätzlich der Immobilienertragssteuer (ImmoESt) in Höhe von 30 Prozent. Wie hoch die Steuern sind, hängt davon ab, ob es sich um einen sogenannten Alt- oder Neufall handelt.

4,2 Prozent, 18 Prozent oder 30 Prozent Steuern – worauf es ankommt

Glück hat, wer seine Immobilie, die er verkauft, zu den Altfällen zählen darf. Das sind jene, die vor dem 31. März 2002 erworben wurde, in Ausnahmefällen muss die Anschaffung sogar vor dem 31. März 1997 erfolgt sein. „Das ist dann der Fall, wenn Herstellungskosten begünstigt auf 15 Jahre verteilt abgeschrieben wurden“, Manfred Kunisch Immobilien-Steuerrechtsexperte der TPA. Die Besteuerung dieser Objekte unterscheidet sich bei einem Verkauf erheblich gegenüber Neufällen. Für Altfälle beträgt die effektive Besteuerung bei einem Verkauf nur 4,2 Prozent des Kaufpreises, weil 86 Prozent davon als pauschale Anschaffungskosten abgezogen werden können. – sofern die Liegenschaft nicht nach Ende 1987 umgewidmet wurde. Wurde die Immobilie jedoch seither umgewidmet, müssen effektiv 18 Prozent des Verkaufserlöses versteuert werden. Alle Liegenschaften, die die Besitzer selbst zu einem späteren Zeitpunkt erworben haben und verkauft werden, gelten als Neufälle. Für diese gilt der volle Steuersatz in Höhe von 30 Prozent. Sollte die Immobilie durch Schenkung oder Erbschaft erworben worden sein, so ist der letzte entgeltliche Anschaffungszeitpunkt relevant.

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Wann bei der Veräußerung keine Steuern zu zahlen sind

Doch es gibt noch weitere Ausnahmen, wenn es um die Befreiung der ImmoESt geht. Keine Immobilienertragssteuer müssen jene zahlen, die eine Liegenschaft veräußern, wenn diese zuvor als Hauptwohnsitz des Verkäufers gedient hat oder das Gebäude selbst hergestellt wurde. Doch es weitere Einschränkungen:

Hauptwohnsitzbefreiung: Eigenheime und Eigentumswohnungen können steuerfrei veräußert werden, wenn diese dem Verkäufer für mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz gedient haben und durch den Verkauf der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Die Befreiung für den Hauptwohnsitz kann auch dann in Anspruch genommen werden, wenn innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf der Wohnung oder des Eigenheims dieses durchgehend fünf Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurde. „Das spielt häufig eine Rolle bei Trennungen von Ehepaaren und dem späteren Verkauf der Liegenschaft“, so Immobilien-Steuerrechtsexperte Kunisch.

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Wann Liebhaberei vorliegt

Wer eine Immobilie verkauft, bevor diese einen Totalüberschuss erzielt, läuft Gefahr geltend gemachte Vorsteuern aus der Anschaffung oder verrechnete Verluste aus der Vermietung nachversteuern bzw. zurückzahlen zu müssen.

Das ist dann der Fall, wenn trotz Vermietung oder Verpachtung spätestens nach 20 oder 25 Jahren nach dem Kauf und Vermietungsbeginn die addierten steuerlichen Ergebnisse dieser Jahre nicht positiv sind.- 20 Jahre gelten als Obergrenze bei Vermietung von Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern („kleine Vermietung“). …

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