Vor 20 Jahren, so Thomas Meier, Geschäftsführer Pfeuffer Immobilien in Nürnberg und Präsident des Verbandes BVI, hatte ein Verwalter noch ein relativ unkompliziertes Leben: Solange er einmal im Jahre eine Abrechnung erstellte und eine Versammlung organisierte, ließen ihn die Eigentümer in Ruhe. Rechtliche und Eigentumsfragen, technische Finessen – davon sei der Verwalter weitgehend verschont geblieben, meint er.

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Aber auch die Eigentümer seien unkomplizierter gewesen, hätten sie doch nicht das Google-Halbwissen gehabt.

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„In den vergangenen Jahren sind die Anforderungen exponentiell gestiegen“, meint Thomas Meier. Die Professionalisierung habe in Teilen der Branche leider nicht in derselben Dynamik Schritt gehalten, was das Problem am Markt widerspiegele: So wüssten viele Eigentümer gar nicht, wie eine Wohneigentumsgemeinschaft funktioniere und welche Verpflichtungen das Wohnungseigentum mit sich bringe.

„Entsprechend unbekannt sind ihnen die Anforderungen eines Immobilienverwalters. Der Markt unterstützt nach wie vor nicht Qualität sondern eine Preispolitik, die es einem Immobilienverwalter schwer macht, sich zukunftsorientiert aufzustellen.“

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Die Unternehmensgröße beschäftigt auch Richard Kunze: „Angesichts der Struktur der Verwalterbranche, bei der 90 Prozent aller Unternehmen Klein- und Kleinstbetriebe sind, besteht die Herausforderung darin, dass sich die Firmeninhaber nicht nur als Verwalter, sondern auch als Unternehmer verhalten“, meint er.

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Auf die technische Komponente spielt Jörg Schlüter an. Als sich etwa die Handys durchgesetzt hatten, war der Verwalter immer erreichbar. Die Eigentümer steigerten ihre Ansprüche. Die bisherigen serverbasierten EDV-Lösungen würden immer mehr durch webbasierte Lösungen abgelöst.

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„In 20 Jahren wird sich das Bild eines Verwalters gewandelt haben“, so Tomas Meier. „Er steuert Prozesse und Kommunikationswege rund um die Immobilie und ist Experte bei Fragen der Digitalisierung rund um die Immobilie und die beteiligen Wertschöpfungspartner, Eigentümer und Nutzer. Seinen Kunden liefert er einen echten Mehrwert.“

Bis dahin sei es, so Astrid Schultheis, jedoch ein langer Weg. Sie zeichnet ein eher düsteres Bild in puncto Zukunftsfähigkeit des Verwalters. „Zurzeit kann man dafür eher schwarz sehen“, meint sie. Die Ausbildung sei weiter mangelhaft, die Strukturen in den Verwaltungsfirmen seien veraltet, die Inhaber überaltert. Die meisten Verwaltungsfirmen seien eher klein und verwalteten bis 1500 Einheiten. So erscheine eine Konzentration der Verwaltungsfirmen durch Aufkäufe und Zusammenschlüsse fast zwingend. Jörg Schlüter spricht den Bereich der Kommunikation mit dem Kunden an. Hier könne sehr viel durch PropTech-Lösungen übernommen werden.

„Der Beruf des Verwalters selbst wird sich nicht ändern, aber das Umfeld ändert sich. Darauf muss sich der Verwalter einstellen, will er nicht von den Anforderungen überholt werden. Und die Zyklen verkürzen sich gerade“

Der Kunde seinerseits werde jederzeit Zugriff fordern, so Schlüter weiter. „Onlineportale oder mobiler Datenabruf wird Standard werden. Was heute Onlinebanking oder die Reisebuchung über Portale ist, wird morgen die mobile Hausverwaltung sein.“

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Eine gravierende Veränderung wird es sein, dass zukünftig der Verwalter mehr die finanzielle Lage der Gemeinschaft analysieren muss.

Es wird nicht reichen, einfach nur die Abrechnung zu erstellen. Vielmehr muss der Verwalter ein funktionierendes Controlling einführen.

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„Die Herausforderungen der Verwalter in der Zukunft sehe ich in den Bereichen Verwaltungstechnik, Mitarbeiter und Kunden, meint Richard Kunze. Heute nutzt jeder Verwalter ein (eher wenig professionelles) Verwaltungsprogramm. Es besteht zu diesem Arbeitsmittel eine hohe Abhängigkeit, da der Wechsel eines Programms mit erheblichen Kosten und Risiken verbunden ist.“

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(Autor: Dirk Labusch, Freiburg)

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