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Ordentliche und außerordentliche Verwaltung

Wie auch das ABGB (Allgemein Bürgerliches Gesetzbuch) unterscheidet das WEG (Wohnungseigentumsgesetz) die ordentliche und die außerordentliche Verwaltung…

Unter der ordentlichen Verwaltung wird z. B. die Erhaltung gemäß § 28 WEG verstanden, eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung hingegen ist die Verbesserung gemäß § 29 WEG. Auch die Bildung einer angemessenen Rücklage, die Aufnahme eines Darlehens und die Bestellung des Verwalters fallen unter die ordentliche Verwaltung.

Die Trennung der Verwaltungsbereiche im WEG in die ordentliche und außerordentliche Verwaltung ist von zweifacher Bedeutung:

Erstens ist der Verwalter nur im Rahmen der ordentlichen Verwaltung befugt, ohne Befragung der Eigentümergemeinschaft zu handeln, außer er erhält eine gegenteilige Weisung der Eigentümergemeinschaft bzw. ist durch eine vertragliche Bestimmung im Verwaltungsvertrag an eine andere Vorgehensweise gebunden.

Zweitens ist die Beschlussfassung unterschiedlich zu gestalten, je nachdem wo die zu beschließende Maßnahme einzuordnen ist. Grundsätzlich werden dem einzelnen Wohnungseigentümer im Rahmen der außerordentlichen Verwaltung mehr Rechte eingeräumt. Bei Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung entscheidet die Mehrheit nach Anteilen… Bei der außerordentlichen Verwaltung entscheidet auch die Mehrheit der Wohnungseigentümer, allerdings kann jeder Überstimmte vor Gericht die Aufhebung verlangen.

Ordentliche Verwaltung

Die ordentliche Verwaltung einer Liegenschaft ist in § 28 WEG geregelt, Für den Erhaltungsbegriff verweist das WEG auf § 3 Mietrechtsgesetz (MRG). Die Erhaltung hat im jeweils ortsüblichen Standard und nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten zu erfolgen. Dazu zählen unabhängig von der Höhe der Kosten alle Reparaturarbeiten sowie die Arbeiten zur Verhinderung ernster Schäden am Haus….

In der Rechtssprechung finden sich u. a. folgende Maßnahmen zur Erhaltung:

O Dachsanierung, um Wassereintritt zu verhindern

O Aufbringung der Mittel für die zur ordnungsgemäßen Erhaltung erforderlichen Arbeiten, egal ob aus der Rücklage, durch Darlehensaufnahme oder durch Vorschusszahlungen

O Erneuerung von alten, nicht mehr dem Stand der Technik entsprechenden Fenstern (Vgl. OGH 5Ob189/01g vom 27.11.2001)

Außerordentliche Verwaltung gem. § 29 WEG

§ 29 WEG hingegen definiert die Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung mit den nützlichen Verbesserungsmaßnahmen.

Neben den sonstigen, über die Erhaltung hinausgehenden baulichen Veränderungen werden Verbesserungsmaßnahmen in § 29 WEG beispielhaft angeführt. In beiden Fällen handelt es sich um Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die nicht mehr der Definition des § 28 WEG entsprechen. Unter Erhaltung werden Arbeiten zur Gewährleistung des ortsüblichen oder brauchbaren Zustandes verstanden. Bei einer Verbesserung wird im Gegensatz zur Erhaltung ein brauchbarer Zustand nicht nur beibehalten, sondern darüber hinaus mit einem Wertsteigerungsgewinn noch verbessert.

Außerordentliche Verwaltung gem. § 834 ABGB

§ 29 WEG bezieht sich ausdrücklich auf Veränderungen an allgemeinen Teilen…

Außerordentliche Rechtsgeschäfte wie der Abschluss und die Aufkündigung eines an einem allgemeinen Teil der Liegenschaft bestehenden Bestandsvertrages mit einem Wohnungseigentümer können einem Tatbestand des § 834 ABGB zugeordnet werden.

Verfügung nach § 828 ABGB

„Solange alle Teilhaber einverstanden sind, stellen sie nur eine Person vor, und haben das Recht, mit der gemeinschaftlichen Sache nach Belieben zu schalten. Sobald sie uneinig sind, kann kein Teilhaber in der gemeinschaftlichen Sache eine Veränderung vornehmen, wodurch über den Anteil des anderen verfügt würde.“

§ 828 ABGB bestimmt, dass dem Verkauf der Hausbesorgerwohnung oder auch dem Verkauf eines allgemeinen Teil des Hauses von allen Eigentümern zugestimmt werden muss…. Die fehlende Zustimmung kann auch nicht durch den Beschluss des Außerstreitrichters ersetzt werden.

http://repositum.tuwien.ac.at/obvutwhs/download/pdf/1608715?originalFilename=true

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