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Kontrolle und Anfechtung von Mehrheitsbeschlüssen

Zur Beschlussfassung im Umlaufverfahren – insbesondere zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des Abstimmungsergebnisses – gibt es mehrere OGH-Urteile.

Nach den Intentionen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG)  dient vornehmlich die Eigentümerversammlung der Beschlussfassung, doch können Beschlüsse auch im schriftlichen Weg als Umlaufbeschluss zustande kommen.

Daneben gibt es auch noch die sogenannte „additive Beschlussfassung„.  Darunter versteht man die Fortsetzung der – vorerst ergebnislosen – Abstimmung in der Eigentümerversammlung im Wege des Umlaufverfahrens.

Voraussetzung für das wirksame Zustandekommen eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft ist, dass jeder Wohnungseigentümer die Gelegenheit zur Äußerung hatte. Diesem Erfordernis wird durch ordnungsgemäße Verständigung über eine bevorstehende Eigentümerversammlung (unter Anführung des Beschlussgegenstandes) bzw. im Umlaufbeschlussverfahren durch Aufforderung zur Äußerung zu einem Abstimmungsthema nachgekommen.

Die von der Eigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse sind in der Folge allen Eigentümern einerseits durch Übersendung per Brief und andererseits durch Anschlag an einer deutlich sichtbaren Stelle des Hauses schriftlich zur Kenntnis zu bringen. Die Übersendung hat an die Anschrift des Wohnungseigentumsobjekts oder an eine andere vom Wohnungseigentümer bekannt gegebene inländische Zustellanschrift zu erfolgen. Unter Anschlag an einer für alle Wohnungseigentümer deutlich sichtbaren Stelle des Hauses ist im Regelfall der Eingangsbereich des Stiegenhauses zu verstehen – bei mehreren Stiegenhäusern an einer entsprechenden Mehrzahl solcher Stellen.

Ab dem Zeitpunkt des Anschlags des Beschlusses beginnt die Frist für die Beschlussanfechtung zu laufen. Kommt es zu einer Beschlussanfechtung, entscheidet ein Gericht endgültig über die Rechtswirksamkeit des Beschlusses der Eigentümergemeinschaft.

Die Frist zur Anfechtung beträgt einen Monat und zwar sowohl bei der Anfechtung eines Beschlusses über eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung als auch bei der Anfechtung eines Beschlusses über eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung. Das WEG nennt folgende Anfechtungsgründe:

·         formelle Mängel (z B. mangelnde Gelegenheit zur Äußerung)

·         Gesetzwidrigkeit

·         Fehlen der erforderlichen Mehrheit

Beschlüsse, die die außerordentliche Verwaltung der Liegenschaft betreffen, können innerhalb einer Frist von drei Monaten – zum Bespiel wenn ein Wohnungseigentümer durch den ergangenen Beschluss übermäßig beeinträchtigt wird – bzw. sechs Monaten, wenn ein Wohnungseigentümer nicht von einer beabsichtigten Beschlussfassung und deren Gegenstand benachrichtigt worden ist, angefochten werden.

http://www.lexandtax.at/index.php?option=com_content&id=14863:beschlussfassung-in-der-eigentuemergemeinschaft

Das Gesetz sieht noch einen speziellen Grund für die Anfechtung eines Beschlusses vor, nämlich die „Dominatorregel“ des § 30 WEG. Hier ist vorgesehen, dass ein Beschluss, der ohne die Zustimmung eines Mehrheitseigentümers nicht zustande gekommen wäre, unter bestimmten Voraussetzungen durch Antrag bei Gericht aufgehoben werden kann. Die beschlossenen Maßnahmen müssen zum unverhältnismäßigen Nachteil eines Wohnungseigentümers sein und der Antrag muss innerhalb von drei Monaten ab der Erkennbarkeit der Maßnahme eingebracht werden.

Die Anteilsmehrheit bei der Dominatorregel kann nicht nur einen einzelnen Eigentümer betreffen, sondern auch verschiedene Personen, die durch ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis miteinander verbunden sind.

http://repositum.tuwien.ac.at/obvutwhs/download/pdf/1608715?originalFilename=true

24 WEG 2002:

(2) Die Wohnungseigentümer können ihr Äußerungs- und Stimmrecht entweder persönlich oder durch einen Vertreter ausüben. Weist der für den Wohnungseigentümer Einschreitende seine Vertretungsbefugnis nicht durch eine darauf gerichtete, höchstens drei Jahre alte, schriftliche Vollmacht oder durch eine dieses Einschreiten umfassende Vorsorgevollmacht gemäß § 284 f ABGB nach, so ist sein Handeln nur wirksam, wenn es vom Wohnungseigentümer nachträglich binnen 14 Tagen schriftlich genehmigt wird.

(3) Ist Gegenstand der beabsichtigten Beschlussfassung ein Rechtsgeschäft, Rechtsverhältnis oder Rechtsstreit mit einem Wohnungseigentümer oder mit einer Person, mit der dieser durch ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis verbunden ist, so steht diesem Wohnungseigentümer kein Stimmrecht zu.

(4) Die Mehrheit der Stimmen der Wohnungseigentümer richtet sich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Bei Stimmengleichheit kann jeder Wohnungseigentümer die nach pflichtgemäßem Ermessen zu treffende Entscheidung des Gerichts beantragen.

Wird eine knapp über 50 % liegende Mehrheit dahingehend überprüft, rutscht das Ergebnis mit etwas Glück bzw. aufgrund von Schlampigkeit der Hausverwaltung leicht unter 50 %!

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