Kündigung durch das Gericht

Jeder einzelne Wohnungseigen­tümer hat das Recht, die Abberufung des Verwalters durch das Gericht zu beantragen. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass eine grobe Pflichtverletzung des Verwalters vorliegt. Der Antrag auf Abberufung des Verwalters kann, muss aber nicht mit einem Antrag auf Bestellung eines neuen Verwalters durch das Gericht verbunden werden.

Als grobe Pflichtverletzung eines Verwalters gelten Verhaltensweisen, die so gewichtig sind, dass die Wahrnehmung der Interessen der Wohnungseigentümer nicht mehr ge­sichert erscheint (z. B. beharrliche Vernachlässigung von Instandhaltungspflichten). Gerichte stellen aber ­immer auf die Umstände des konkreten ­Einzelfalles ab. …

Gibt das Gericht dem Antrag des Wohnungseigentümers statt, endet der Verwaltungsvertrag, sobald der Gerichtsbeschluss rechtskräftig wird. Es kommt also zu keiner rückwirkenden Beendigung des Verwaltungs­vertrages.

Ein Verfahren zur Abberufung des Verwalters kann lange dauern und riskant sein. Nicht zuletzt auch wegen des Kostenrisikos sollten Wohnungseigentümer einen solchen Alleingang zur Herbeiführung eines Verwalterwechsels erst dann in Erwägung ziehen, wenn sich unter den ihnen keine Mehrheit zur Kündigung des Verwaltungsvertrages findet.

Kündigung durch Mehrheitsbeschluss

Die Kündigung des bisherigen Verwalters ist – so wie die Bestellung eines neuen Verwalters – nur durch die Eigentümergemeinschaft möglich. Sie setzt immer einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss der Wohnungs­eigentümer voraus. Die Mehrheit ist nicht nach Köpfen, sondern nach Liegenschaftsanteilen zu berechnen. Dem Beschluss muss ein gültiges Willensbildungsverfahren zugrunde liegen. Allen Stimmberechtigten muss Gelegenheit zur Stellungnahme ein­geräumt worden sein.

Die Entscheidung über eine Kündigung muss dem bisherigen Verwalter zur Kenntnis gebracht werden, damit sie ihm gegenüber wirksam wird. Dazu genügt die Übermittlung des Mehrheitsbeschlusses durch einen der Wohnungseigentümer. ..

 

• Ordentliche Kündigung

 

Damit unterjährige Abrechnungen und sonstige Schwierigkeiten bei der Übergabe der Verwaltung möglichst vermieden werden, hat eine ordentliche Kündigung des Verwaltungsvertrages immer zum Ende einer Abrechnungsperiode zu erfolgen (=Kündigungstermin). Im Regelfall ist die Abrechnungsperiode ident mit dem jeweiligen Kalender­jahr. Kündigungstermin ist somit für gewöhnlich ein 31. Dezember.

Beim unbefristeten Verwaltungsvertrag kann zum Ende jeder Abrechnungsperiode gekündigt werden. Beim befristeten Verwaltungsvertrag hingegen kann die Kündigung frühestens nach Ablauf von drei Jahren der Vertragsdauer zum Ende der darauf folgenden Abrechnungsperiode erfolgen. Im Regel­fall also frühestens zum 31.12. des vierten Jahres. Andernfalls enden befristete Verwaltungsverträge mit Ablauf der vereinbarten Dauer, ohne dass es einer Aufkündigung ­bedarf.

Für die Kündigung von unbefristeten wie auch von befristeten Verwaltungsver­trägen muss stets eine Kündigungsfrist von drei Monaten eingehalten werden. Maßgeblich für die Rechtzeitigkeit einer Kündigung ist deren Einlagen beim Verwalter. Eine fristwidrige (verspätete) Kündigung gilt grundsätzlich als für den nächstmöglichen Termin ausgesprochen, sofern der Verwalter die frü­here Beendigung des Vertragsverhält­nisses nicht akzeptiert.

 

• Außerordentliche Kündigung

 

Sowohl ein befristeter als auch ein unbe­fristeter Verwaltungsvertrag kann von der Eigentümergemeinschaft bei Vorliegen eines wichtigen Grundes mit sofortiger Wirkung beendet werden. Voraussetzung für eine außer­ordentliche Kündigung ist immer, dass der Eigentümergemeinschaft die Fortsetzung des Verwaltungsvertrages bis zur regulären Beendigungsmöglichkeit (ordentliche Kündigung bzw. Befristungsablauf) nicht zumutbar ist. Etwa, weil – wie bei der Abberufung des Verwalters durch das Gericht – ein grober Pflichtverstoß des Verwalters vorliegt. ..

Der gültig erklärte Wille der Eigentümergemeinschaft auf sofortige Beendigung des Vertragsverhältnisses ist vom Verwalter zu akzeptieren. Selbst wenn strittig ist, ob die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung tatsächlich vorliegen, hat der ­gekündigte Verwalter kein Recht auf eine weitere Ausübung seiner Tätigkeit. Beharrt die Eigentümergemeinschaft auf der Beendigung des Vertragsverhältnisses, muss der Verwalter Unterlagen und Guthaben jedenfalls an den neuen Verwalter herausgeben. Ruft der gekündigte Verwalter jedoch das Gericht an und stellt sich im Verfahren heraus, dass die außerordentliche Kündigung rechtswidrig (weil ohne wichtigem Grund) erfolgte, so ist (auch) dem gekündigten Verwalter ein Honorar bis zu jenem Zeitpunkt zu bezahlen, zu welchem das Vertragsverhältnis regulär hätte beendet werden können.

http://www.kleinezeitung.at/zuhause/4977009/IHR-GUTES-RECHT_Kann-man-die-Hausverwaltung-wechseln

VORGANGSWEISE

Unsere Erfahrung zeigt, dass Sie selten alleine mit Ihrem Wunsch nach einer effizienteren Verwaltung sind, die kostenoptimierter Ihr Eigentum bewirtschaftet. Zu meist muss sprichwörtlich nur der Stein ins Rollen gebracht werden und stellt sich heraus, dass auch viele – zumindest eine ausreichende Mehrheit – Ihrer Miteigentumskollegen, Probleme und Unzufriedenheit bei der bestehenden Verwaltung sehen und für einen Verwaltungswechsel sind oder diesem zumindest nicht ablehnend gegenüber stehen. Der Versuch einen Wechsel der Verwaltung herbeizuführen, endet daher in den meisten Fällen erfolgreich.

1. Kontaktaufnahme mit Miteigentümern

Wenn Sie selbst auf der Liegenschaft wohnen, werden Sie in der Regel andere (im Haus lebende) Miteigentümer kennen und sich gelegentlich über die mangelnde Verwaltungsleistung unterhalten. Sprechen Sie Ihre Bedenken bei anderen Miteigentümern an um zu erfahren, ob Sie mit Ihrem Wunsch nach einem Verwaltungswechsel alleine da stehen.

Je mehr Miteigentümer im Vorfeld für einen Verwaltungswechsel sind, desto einfacher wird eine erfolgreiche spätere Beschlussfassung sein. Eine Mehrheit an Initiatoren für einen Verwaltungswechsel lässt auch Unentschlossene oder Miteigentümer die nicht auf der Liegenschaft leben und generell weniger Interesse an den Abläufen auf der Liegenschaft haben, zeigen, dass offenbar Handlungsbedarf besteht und dieser von einer breiten Basis unterstützt wird.

2. Überprüfung des bestehenden Verwaltungsvertrages: Kündigungsfrist?
3. Einholung von Angeboten anderer Hausverwaltung
4. Beschlussfassung über den Verwaltungswechsel

Die Beschlussfassung über den Verwaltungswechsel besteht aus zwei Beschlüssen, nämlich  (i) der Abberufung der bisherigen (aktuellen) Hausverwaltung und (ii) der Bestellung der neuen Hausverwaltung. Die Beschlüsse können zeitlich völlig getrennt voneinander oder im Rahmen derselben Beschlussfassung gefasst werden, was aufgrund der Vereinfachung des Ablaufs zu empfehlen ist.

Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sind jedem Wohnungseigentümer sowohl durch Anschlag im Haus, als auch durch Übersendung schriftlich zur Kenntnis zu bringen.

Es muss der Hinweis enthalten sein, dass für den Beginn der Anfechtungsfrist des Beschlusses (gemäß § 24 Abs. 6 WEG) dessen Anschlag im Haus maßgeblich ist; der Tag des Anschlages und das Ende der Frist ist bekannt zu geben.

Sollte innerhalb der offenen Frist keine Anfechtung bei Gericht erfolgen, dann wird der Beschluss rechtswirksam.

…

Aus Eigentümersicht sollte man darauf vorbereitet sein, dass die bisherige (= gekündigte) Hausverwaltung unter Umständen gegen den Kündigungsbeschluss rechtlich vorgehen wird. Wenn man die erforderlichen Formalitäten einhält …, ist die bisherige Hausverwaltung aber rechtlich chancenlos.

http://www.aiogv.at/angebot-einholen-home#/#wechsel-der-hausverwaltung|182

http://www.mieterschutzverband.at/index.php?page=439