Wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer allgemeine Teile des Hauses vermietet und daher Entgelte vereinnahmt, erzielen die einzelnen Miteigentümer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (siehe Rz 6410a EStR).

Für den Verwalter ist wesentlich, dass dieser keine Feststellung der Einkünfte (§ 188 BAO: vulgo Hausgemeinschaftserklärung vorzunehmen hat. Die Mieteinnahmen sind dennoch den einzelnen Miteigentümern entsprechend ihren Miteigentumsanteilen zuzurechnen. Die Hausverwaltung hat gemäß der ÖNORM A4000 in der Einzelabrechnung des Wohnungseigentümers auf die Steuerpflicht hinzuweisen und den für den einzelnen Miteigentümer einkommensteuerpflichtigen Betrag auszuweisen.

Welche Mieteinkünfte sind davon betroffen? Überlassung einer Dachfläche zum Aufstellen von Handymasten, Vermietung einer nicht mehr genutzten Hausbesorgerwohnung, Werbeflächen und Hausmauern, Umzäunungen, Vermietung von Garagen und Abstellflächen, soweit an diesen nicht Wohnungseigentum begründet worden ist (vor dem 1.7.2002 denkbar), etc.

Das Unverständnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer liegt zumeist darin, dass die Gemeinschaft beschließt, diese Mieteinnahmen der Instandhaltungsrücklage oder den Betriebskosten gutzuschreiben. Nach Rechtsansicht des BMF stellt die Verwendung der Mieteinnahme z. B. für Betriebskosten oder Reparaturen aber eine Einkunftsverwendung dar und hat damit auf die Höhe der Mieteinkünfte keinen Einfluss.

Ob der einzelne Miteigentümer mit den anteiligen Mieteinnahmen im Veranlagungswege zur Einkommensteuer heranzuziehen ist, hängt von seinen Einkommensverhältnissen ab. So ist für Nebeneinkünfte von lohnsteuerpflichtigen Personen eine Freigrenze iHv € 730,– pa vorgesehen. Da der anteilige Mietertrag zumeist darunter liegt, wird für lohnsteuerpflichtige Personen ohne Nebeneinkünfte in vielen Fällen kein Problem gegeben sein. Für Einkommensteuerpflichtige/ Körperschaftssteuerpflichtige aber jedenfalls!

https://www.wko.at/Content.Node/branchen/oe/sparte_iuc/ImmoVermoegen/Aktuelle-Meldungen/Vermietung_der_Wohnungseigentuemergemeinschaft.pdf

Diese Einkünfte sind gemäß den Einkommensteuerrichtlinien (Rz 6410a) dem einzelnen Wohnungseigentümer zuzurechnen und zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung iSd EStG.

Gemäß der ÖNORM A4000 hat der Verwalter auf diesen Umstand in der Abrechnung hinzuweisen:

https://www.ovi.at/fileadmin/user_upload/Handymasten-am-Wohnungseigentumsobjekt1.pdf