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Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Das Grundbuch ist ein von den Bezirksgerichten geführtes öffentliches Verzeichnis, in das Grundstücke und die an ihnen bestehenden dinglichen Rechte eingetragen werden.

Die Teilungserklärung beinhaltet den Aufteilungsplan (wie die Wohnanlage aufgeteilt ist) und die Gemeinschaftsordnung.

Als Sondereigentum der Wohnung wird angeführt, was dem/der EigentümerIn ganz alleine gehört wie z. B. Loggien, nichttragende Wände, Sanitäreinrichtungen, Heizkörper, Kellerabteile usw.

Das Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht beinhaltet z. B. Grundstücke, Außenwände und Fassaden, Treppenhaus, Gemeinschaftskeller, Gemeinschaftswaschküche, Dächer usw.

In der Regel begründet man Wohnungseigentum … durch eine schriftliche Vereinbarung der MiteigentümerInnen, dem so genannten Wohnungseigentumsvertrag, der beim zuständigen Grundbuchsgericht zu verbüchern ist.
….
Voraussetzungen sind eine Nutzwertberechnung (Parifizierung) und das Bestehen einer selbstständig abgeschlossenen Wohnung.

Gegenstand des Wohnungseigentums können Wohnungen, Geschäftsräume, Garagen, sonstige selbstständige Räumlichkeiten sowie Kfz-Abstellplätze (wohnungseigentumstaugliche Objekte) sein.

Gegenstand des Zubehör-Wohnungseigentums (das ist das mit dem Wohnungseigentum am „Hauptobjekt“ verbundene Recht, ein Zubehörobjekt ausschließlich zu nutzen) können Keller– und Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerplätze sein.

Aufgrund der Wohnrechtsnovelle 2015 wird nun klargestellt, dass durch die Eintragung des „Hauptobjekts“ (z. B. Wohnung) im Grundbuch auch dessen Zubehör miterfasst ist… Voraussetzung ist allerdings, dass aus den der Eintragung zugrunde liegenden Urkunden ersichtlich ist, dass das Zubehörobjekt (z. B. Kellerabteil) dem jeweiligen Hauptobjekt (z. B. Wohnung) zugeordnet ist.

Die vorab genannte Regelung gilt auch für solche Eintragungen bzw. Übertragungen, die in der Vergangenheit (also vor dem 1. Jänner 2015) stattgefunden haben.

Zusätzlich ist künftig die Zustimmung der übrigen WohnungseigentümerInnen bei der Übertragung eines Zubehörobjekts von einem/r WohnungseigentümerIn auf eine/m andere/n WohnungseigentümerIn nicht mehr erforderlich.

Seit In-Kraft-Treten des Wohnungseigentumsgesetzes mit 1. Juli 2002 muss bei Neubegründung von Wohnungseigentum zwingend an allen wohnungseigentumstauglichen Objekten einer Liegenschaft gleichzeitig Wohnungseigentum begründet werden.

https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/21/Seite.2101356.html
http://www.privatimmobilien.at/kostenfalle-immobilien

Von Bedeutung ist die Unterscheidung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum in der Praxis insbesondere dann, wenn es um die Verteilung der Kosten in der Gemeinschaft geht.

1. Der Balkon
… Während der Balkoninnenraum einschließlich des Innenanstrichs der Brüstung, der Bodenbelag und das Mörtelbett zum Sondereigentum gehören, sind die Balkondecke, der Brüstungsbelag und die Balkonaußenwände dem Gemeinschaftseigentum zugehörig.

2. Garten / Terasse / Dachterasse
Sowohl ein Garten bzw. Teile des Gartens, als auch eine Terrasse zählen grundsätzlich nicht zum Sondereigentum. Hier besteht lediglich die Möglichkeit, ein Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung zu vereinbaren.

4. Garage / Garagenstellplatz
Grundsätzlich können auch Garagen bzw. Garagenstellplätze Sondereigentum gehören, wenn es sich um abgeschlossene Räume oder um – durch dauerhafte Markierungen abgegrenzte – Flächen handelt. Darüber hinaus bedarf es jedoch einer entsprechenden Vereinbarung und der Eintragung im Grundbuch.*

5. Heizung
Die gemeinschaftliche Heizungsanlage steht in der Regel im Gemeinschaftseigentum.
Dazu zählen insbesondere der Heizraum selbst sowie Brenner, Kessel, Öltank und die entsprechenden Ventile.
Auch der Schornstein gehört zum Gemeinschaftseigentum.
Die entsprechenden Messgeräte, welche der Kostenverteilung der Heizkosten dienen, sind auch dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Dies gilt im Übrigen auch dann, wenn sie sich innerhalb einer Sondereigentumseinheit befinden.

6. Konstruktive bzw. tragende Elemente
Konstruktive Elemente, insbesondere Böden (Estrich), Decken und alle tragenden Wände gehören regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum. Dies gilt insbesondere auch dann wenn sich diese in Räumlichkeiten befinden, die zum Sondereigentum gehören.

So ist im Hinblick auf den Boden bzw. Estrich festzuhalten, dass zwar grundsätzlich jedwede Böden zum Gemeinschaftseigentum gehören. Die jeweiligen Bodenbeläge gehören jedoch nicht zwingend dazu. Bodenbeläge (Fliesen, Laminat, oder Parkett) gehören zum Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers.

Gleiches gilt auch für die Decken. So stellen die bloßen Deckenverkleidungen (wie Putz oder Tapeten) kein Gemeinschafts- sondern vielmehr Sondereigentum dar.

Des Weiteren gehören auch die nicht tragenden Wände, welche sich innerhalb der jeweiligen Eigentumseinheiten befinden, zum Sonder- und nicht zum Gemeinschaftseigentum.

7. Sanitäre Anlagen
Mehreren Wohnungen dienende Abwasserhebeanlagen und Absperrventile gehören zum Gemeinschaftseigentum.

Die Badezimmereinrichtungen einschließlich der Wasserhähne gehören hingegen zum Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers.

Der Wasserkostenverteilung dienende Messgeräte gehören gleichfalls zum Gemeinschaftseigentum. Dies gilt insbesondere auch dann, wenn sie sich innerhalb einer Wohnung befinden.

8. Sat-Anlagen
Allen Wohnungseigentümern dienende Sat-Anlagen bzw. entsprechende Sat-Antennen gehören zum Gemeinschaftseigentum.

9. Versorgungsleitungen und Kanalisation
Versorgungsleitungen für Gas, Wasser und Strom gehören nur teilweise zum Sondereigentum. So werden diese nur bis zu ihrem Eintritt in die zum Sondereigentum gehörigen Räumlichkeiten oder bis zur entsprechenden Abzweigung zum Sondereigentum gezählt. Alle darüber hinaus bestehenden Versorgungsleitungen sind dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.

Dies gilt insbesondere auch für die Kanalisation. Diese ist gänzlich dem Gemeinschaftseigentum zugehörig.

10. Wohnungseingangstür
Ähnlich wie bei den Fenstern einer Eigentumseinheit, gehört auch bei der Wohnungseingangstür nur der innere Bereich zum Sondereigentum.  Dieser kann demnach nach Wahl des Wohnungseigentümers verändert werden. Der äußere Bereich der Türe gilt hingegen als Bestandteil des Treppenhauses und gehört mithin zum Eigentum der Gemeinschaft.
Auf das äußere Erscheinungsbild des Treppenhauses muss daher Rücksicht genommen werden. Individuelle Veränderungen seitens der Sondereigentümer dürfen daher nicht ohne Zustimmung vorgenommen werden.

Die Haupt-Eingangstür des gesamten Gebäudes gehört grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum.

http://www.anwalt.de/rechtstipps/sondereigentum-oder-gemeinschaftseigentum-einige-beispiele_078219.html

* siehe Wohnrechtsnovelle 2015
https://www.ris.bka.gv.at/Dokumente/BgblAuth/BGBLA_2014_I_100/BGBLA_2014_

 

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