Der RE/MAX-Immobilien-Zukunfts-Index 2019 sagt in Summe für Österreich ein minimal steigendes Immobilienangebot, eine leicht steigende Nachfrage und moderat steigende Preise voraus. Wieder positiv, aber geringer als im Jahr zuvor. 

Der RE/MAX Immobilien-Zukunfts-Index ist die Summe der Expertenmeinungen von rund 560 Immobilien-Experten in ganz Österreich. Er prognostiziert für 2019:

• Nachfrage steigt stärker als das Immobilien-Angebot
• In Summe weiterhin leicht steigende Preise für Wohnimmobilien, allerdings
• unter den Vorjahres-Steigerungsraten
• Wohnungskaufpreise steigen stärker als frei zu vereinbarende Mieten
• Miet- und Eigentumswohnungen in zentralen Lagen mit geringerem Nachfrage- und Preiszuwachs als im Vorjahr
• Größte Nachfrage-Steigerung bei Baugrundstücken, gefolgt von Eigentums-wohnungen in zentralen Lagen und Einfamilienhäusern
• Gewerbeimmobilien: Aussichten geringfügig optimistischer als im Vorjahr 

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PROGNOSE IMMOBILIENMARKT 2019: 

Wachstumskurve positiv, aber moderater als in der Vergangenheit! 

Österreichweit sehen die 560 RE/MAX-Experten für 2019 ein Immobilienjahr voll Zuversicht – eine positive, ruhige und unspektakuläre, moderate Aufwärtsentwicklung.

Konkret erwarten sie Anstiege im Immobilienbereich bei Nachfrage, Angebot und Preis. All diese Anstiege für 2019 liegen aber unter den erwarteten Anstiegen für 2018. Weiteres Wachstum ist also in Sicht, allerdings auf geringerem Niveau als zuletzt. 

Über alle Gebiete, Immobilientypen und Preisklassen gemeinsam soll das Nachfrage-Plus demnach „nur“ +3,0% betragen (nach zuletzt +3,9%) und das Angebot um +1,0% zulegen (statt zuletzt +1,3%).

Der Preis wird auf die Abflachung der Nachfragekurve reagieren und 2019 „nur“ um +3,6% statt zuletzt prognostiziert um +4,5% zulegen. 

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Die Trends in den PREISSEGMENTEN  

Im oberen Preissegment wird die Immobilien-Nachfrage-Entwicklung zwar positiver eingeschätzt als in den Vorjahren, wenngleich noch immer mit negativem Vorzeichen. Die Nachfrage-Prognose hat sich von -2,2% und -1,3% in den Vorjahren auf -0,4% erholt.

Die Angebotsprognose für die gehobene Preisklasse liegt für 2019 bei +1,2% nach +1,3% für 2018 und +1,6% für 2017.

Der leicht positive Preistrend im oberen Preissegment setzt sich fort, er bleibt nahezu unverändert bei +0,5%.

„Die relativ gesehen besseren Nachfragewerte für Immobilien der gehobenen Preisklasse lassen diese Immobiliengruppe trotz unveränderter Angebots- und Preisprognose positiver erscheinen als für 2018“, erläutert Nenning. 

Das mittlere Preissegment zeigt in der RREFIX-Prognose eine gute Nachfrage-Dynamik mit +3,3%. Wie zuletzt soll dort das Angebot zwar wachsen (+1,0%), allerdings geringer als die Nachfrage. Dementsprechend ist die Erwartungshaltung beim Preis bei +3,5%, etwas abgeschwächt gegenüber 2018, da lag sie bei +4,3%.

Das untere Immobilien-Preissegment wäre naturgemäß der große Markt, schließlich wollen alle günstig wohnen. Allerdings kann das Angebot mit der Nachfrage nie mithalten.

Im unteren Preissegment wird eine leichte Entspannung erwartet, weil die Nachfrage weniger wächst als zuletzt: +7,8% hieß es für 2018, +5,7% heißt es für 2019.

Dass das Angebot 2019 nur um +0,2% wächst, nach +0,3% für 2018, ist in dem Fall unerheblich.

Die Preise im unteren Segment sollen 2019 um +4,2% steigen, für 2018 waren +5,6% erwartet worden. 

„Solange der Bedarf nach Immobilien, insbesondere nach Wohnflächen, stärker wächst als die Neuproduktion, wird der Preisdruck auf die untere Preisklasse aufrecht bleiben.

Weniger Personen pro Haushalt aufgrund der Zunahme der Einpersonenhaushalte und der anhaltende Zuzug in die Ballungsräume aus Österreich und aus dem Ausland halten den Preisdruck dort aufrecht“, folgert Nenning.  

Die Trends: IMMOBILIENTYPEN und LAGEN 

Mietwohnungen in Top-Lagen: heiß, aber nicht mehr explosiv

Wie in den Vorjahren erwarten die RE/MAX-Immobilien-Experten auch für 2019 eine Nachfragesteigerung bei Mietwohnungen in zentraler Lage, allerdings auf spürbar niedrigerem Niveau als noch im Jahr zuvor (+4,1% statt +5,5% für 2018 oder gar +7,6% für 2017). Das ergibt bei der Nachfrage nur mehr den vierten Rang unter den 17 untersuchten Immobilientypen.

Das Angebot wächst, wenngleich minimal geringer als 2018, nämlich um +1,4%. Bei den frei zu vereinbarenden Wohnungsmieten in Top-Lagen sollte daraus bei Neuvermietungen insgesamt eine Steigerung von +2,7% resultieren. Zum Vergleich die Prognose für 2018: Damals lag dieser Wert noch bei +3,7%. 

Eigentumswohnungen in Top-Lagen: ungebrochen begehrt 

In zentralen Lagen werden Eigentumswohnungen die Mietwohnungen in der Nachfrage überholen und auf Rang 2 landen. Von einer Nachfrage-Steigerung um +4,6% ist die Rede.

Während das Angebot nahezu unverändert um +1,1% zulegt, wird sich der Preisauftrieb auf hohem Niveau abschwächen, statt +5,6% für 2018 sind für 2019 „nur mehr“ +4,5% in Aussicht gestellt. Auch das ist der zweite Rang unter den 17 Immobilientypen.

„Weil die Kaufpreise stärker steigen werden als die frei zu vereinbarenden Mieten, wird es für Anleger, die mit einem Kauf nicht nur Sicherheit suchen, sondern auch eine ansprechende Rendite erzielen möchten, wirtschaftlich immer enger“, so Nenning. 

Mietwohnungen am Stadtrand: Entwicklung 2019 schwächer als 2018

Die Nachfrage nach Mietwohnungen am Stadtrand wird 2019 gegenüber 2018 um rund +1,3% anziehen und das Angebot um +1,5% steigen. Bei Neuvermietungen mit freier Mietzinsbildung am Stadtrand erwarten die RE/MAX-Experten einen geringen Preisanstieg von +0,8%, also bedeutend weniger als in Zentrumslagen und spürbar geringer als in der Vorjahreserwartung.

Eigentumswohnungen am Stadtrand: nahezu unveränderte Entwicklung

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen am Stadtrand steigt weiter konstant mit +2,4%, das Angebot wächst um +1,7% und der Preis legt um +2,7% zu.

Im Vergleich zu den Top-Lagen im Zentrum liegen die Änderungen bei Nachfrage und Preis für die Stadtrand-Eigentumswohnungen nur gut bei der Hälfte der Innenstadt. 

Die Anleger-Renditen bei Neuvermietungen werden tendenziell nach unten gehen, weil die Kaufpreise stärker steigen als die freien Mieten bei einer Neuvermietung.

Mietwohnungen in Landgemeinden: schwächelnde Preise 

In Landgemeinden kämpfen 2019 die Mietwohnungen mit geringerer Nachfrage, nämlich 1,2%, das heißt geringfügig positiver als 2018. Das Angebot bleibt nahezu konstant (+0,4%) und die freien Mietzinse werden zum Teil auch Einbußen in Kauf nehmen müssen: im Schnitt -0,9%.

Eigentumswohnungen in Landgemeinden: Preise beinahe unverändert

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Landgemeinden stabilisiert sich nach den RE/MAX-Experten tendenziell wieder: Für 2017 lautete die Prognose -1,9%, für 2018 dann

-1,1% und für das Jahr 2019 -0,3%.

Das Angebot legt wie gehabt minimal um +0,6% zu und die Preise bleiben im Schnitt praktisch unverändert (+0,1% nach -0,1%). 

„Eigentumswohnungen am Stadtrand und in Landgemeinden gewinnen nach den Mehrjahresvergleichen nachweislich an Attraktivität, nicht sprunghaft, sondern in kleinen Schritten, aber langfristig spürbar“, meint Nenning.

Penthouses, Lofts und Maisonetten: langsam wieder im Kommen

Erstmals seit der Prognose 2012 für 2013 zeigen Penthouses, Lofts und Maisonetten für 2019 keine negativen Vorzeichen mehr bei Nachfrage oder Preis. Für 2019 bedeutet das eine gleichbleibende Nachfrage, ein nahezu gleichbleibendes Angebot (+0,1%) und einen Preis, der um +0,6% anzieht. 

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RE/MAX-Empfehlungen für 2019

• Investitionen in Immobilien, speziell in attraktiv kalkulierte Vorsorgewohnungen und Baugrundstücke ohne Bauverpflichtung, bleiben mangels alternativer Geldanlagemöglichkeiten auch für 2019 ein heißer Tipp. 
• Aufgrund der guten Nachfrage und des knappen Angebots am Immobilienmarkt ist den Kaufinteressenten zu empfehlen, bereits vor Beginn der Immobiliensuche die finanziellen Möglichkeiten auszuloten. So können sie sicherstellen, dass sie bei ernsthaftem Interesse an einer Immobilie sehr rasch entscheiden können.
• Bei der Immobilienfinanzierung lohnt sich ein genauer Vergleich der Konditionen. Fixzinsvereinbarungen über einen längeren Zeitraum sind zu empfehlen.
• Vor dem Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung ist unbedingt auf den Erhaltungszustand des Gebäudes, die Höhe der monatlichen Betriebskostenvorschreibung und das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung zu achten.
• Aufgrund der vorherrschenden Rahmenbedingungen ist die Schaffung von Wohnungseigentum zur Pensionssicherung noch immer zu empfehlen. Wer die finanziellen Möglichkeiten hat, sich während seiner Berufszeit rechtzeitig Wohn-eigentum zu schaffen, oder eine Vorsorgeimmobilie zu erwerben, hat folglich in der Pension erheblich mehr frei verfügbares Einkommen oder sogar ein zusätzliches Einkommen.
• Der Traum von den eigenen vier Wänden lässt sich unverändert in jeder Form – egal ob Eigentumswohnung oder Mietwohnung, Reihenhaus oder Einfamilienhaus – am Stadtrand und vor allem in Landgemeinden wesentlich günstiger verwirklichen als in der Stadt.
• Speziell bei Mietwohnungen gibt es aktuell ein gutes Angebot, Mieter haben in vielen Regionen die Möglichkeit mehrere Wohnungen zu vergleichen. Vielerorts sind die Mietkosten konstant bzw. sogar leicht rückläufig.
• Einfamilienhaus- und Wohnungsbesitzer bzw. auch Eigentümer von Baugrundstücken, die ans Verkaufen denken, sollten die positive Marktsituation nutzen. Das Angebot ist knapp, die Nachfrage sehr gut und die Finanzierungsmöglichkeiten für Käufer sind weiterhin sehr günstig.
• Wer ein Gasthaus, Bürogebäude, Ladenlokal oder Betriebsgebäude in B- oder C-Lagen besitzt und veräußern oder vermieten möchte, sollte zusammen mit Immobilien-Experten Überlegungen anstellen, welche anderen Nutzungsmöglichkeiten noch möglich sind.
• Grundbesitzer, die ihr Grundstück selbst langfristig nicht nutzen bzw. auch nicht verkaufen wollen, sollten über alternative Nutzungsmodelle, wie z.B. Baurechtsmodelle, nachdenken.

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