Sigrid Räth, Wohnrechtsexpertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, gibt Auskunft am KURIER-Wohntelefon

In unserem Wohnungseigentumshaus ist die Hausbesorgerwohnung frei geworden. Jetzt wird diskutiert, ob dieses Objekt vermietet oder verkauft werden soll. Welche Mehrheiten sind für einen solchen Beschluss notwendig?

Wenn es sich um einen Mietvertrag mit einer hausfremden Person handelt, entscheidet darüber die Mehrheit der Miteigentümer nach grundbücherlichen Anteilen. Wenn aber ein Mietvertrag mit einem Miteigentümer abgeschlossen werden soll, ist die Zustimmung von allen erforderlich. Auch für den Verkauf der Hausbesorgerwohnung ist die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer notwendig. Diese Zustimmung kann nicht vom Gericht ersetzt werden, denn es handelt sich dabei um die Verfügung über Eigentumsanteile und nicht um eine Angelegenheit der Verwaltung.

https://kurier.at/wirtschaft/immobiz/muessen-dem-verkauf-alle-zustimmen/92.899.239

§ 28 WEG 2002

(1) In Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft entscheidet – unbeschadet der Rechte des einzelnen Wohnungseigentümers nach § 30 – die Mehrheit der Wohnungseigentümer. Zu diesen Angelegenheiten gehören insbesondere:

…

8. die Vermietung der verfügbaren allgemeinen, aber einer abgesonderten Benützung zugänglichen Teile der Liegenschaft, an eine Person, die nicht Wohnungseigentümer ist,

9. die Aufkündigung der nach Z 8 geschlossenen Mietverträge…

Da für die Hausbesorgerwohnungen kein Nutzwert festgestellt wurde, stehen diese Wohnungen im anteilsmäßigen Miteigentum der Wohnungseigentümer/innen. Daher tragen diese auch die Kosten der Erhaltung und Instandsetzung sowie die Betriebskosten. Die Aufteilung der Kosten erfolgt nach den jeweiligen Mindestanteilen.

Nach einem Verkauf der Hausmeisterwohnungen muss daher neu parifiziert werden, was aber kein großes Problem darstellt. Die Entscheidung, ob Verkauf oder Vermietung hängt wohl mehr davon ab, welcher Verkaufs- bzw. Mietpreis erzielt werden kann. Günstig vermieten und alle Kosten tragen, ist nicht sinnvoll.

Bei der Berechnung der Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen gemäß § 30 EStG ist der Veräußerungserlös aus der Veräußerung von im Miteigentum stehenden Liegenschaften grundsätzlich auf die Miteigentümer ihrem Anteil entsprechend aufzuteilen. Im Zuge der Selbstberechnung durch den Parteienvertreter ist bei der Ermittlung der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) für jeden Miteigentümer individuell zu beurteilen, ob der abgetretene Anteil Alt- oder Neuvermögen darstellt. Die ImmoESt ist entsprechend zu berechnen.

https://www.tpa-group.at/de/news/publikationen-newsnews-uebersichtdie-hausmeisterwohnung-der-immoest/