Für unbewegliche Sachen gilt das Intabulationsprinzip. Die grundsätzlich einzige gesetzliche Übertragungsart ist der Eintrag in die öffentlichen Bücher (Einverleibung) gem. § 431 ABGB.

Jedoch gibt es auch bei Liegenschaften die Möglichkeit eines außerbücherlichen Erwerbs: Zu nennen sind hier die Ersitzung und die Erbschaft. Der Ersitzende und der Erbe werden beide bereits außerbücherlicher Eigentümer, noch bevor es zu einer Eintragung im Grundbuch kommt. Um das Recht aber jedermann gegenüber ersichtlich zu machen, ist auch hier eine Eintragung anzuraten. Kommt es nämlich zu keiner Eintragung, kann gem. § 1500 ABGB bzw. in anderer Sonderkonstellation § 62 ff. GBG das Eigentum durch einen Dritten gutgläubig vom (dann) Nichtberechtigten im Vertrauen auf das Grundbuch erworben werden, was wiederum den Verlust des ersessenen Eigentums bedeutet.

https://de.m.wikipedia.org/wiki/Gesetzliche_Erwerbungsart

Nur wer im Grundbuch als Eigentümer aufscheint, ist auch der Eigentümer.

…

Es gibt zwei wichtige Ausnahmen vom Grundsatz, dass man erst mit Grundbuchseintragung Eigentümer wird:

1. Tod des Eigentümers:

In diesem Fall wird der Erbe schon mit der Beendigung des Verlassenschaftsverfahrens, genauer gesagt mit Rechtskraft des sogenannten „Einantwortungsbeschlusses“, Eigentümer, auch wenn im Grundbuch immer noch der Verstorbene als Eigentümer aufscheint.

1. Zwangsversteigerung:

Im Fall einer Zwangsversteigerung wird derjenige, der eine Liegenschaft ersteigert hat – der sogenannte „Ersteher“- bereits mit Erteilung des „Zuschlages“ und nicht erst mit Grundbuchseintragung Eigentümer.

In beiden Ausnahmefällen spricht man von „außerbücherlichem“ Eigentumserwerb bzw. vom „außerbücherlichen“ Eigentümer. Auch in diesen Fällen ist die nachträgliche Grundbuchseintragung unumgänglich

http://www.notariat-baeuml.at/dokumente/File/2013_48_GrundbuchbewirktEigentum.pdf

Es wird zwischen tatsächlicher Übergabe und der bücherlichen Übergabe unterschieden, welche in der Regel nicht gleichzeitig stattfinden. Aus diesem Grund wird im Kaufvertrag über eine Liegenschaft ein Stichtag für die Übergabe vereinbart. Wurde kein Stichtag vertraglich vereinbart, so ist der Zeitpunkt der tatsächlichen Übergabe entscheidend. Mit der Vereinbarung des Stichtages sind folgende Rechtsfolgen verbunden:

Der außerbücherliche Eigentümer kann:

• die Liegenschaft weiterverkaufen ohne selbst im Grundbuch eingetragen zu sein

• Störungen abwehren (z.B. Besitzstörungsklage)

• die Herausgabe der Liegenschaft mittels Eigentumsklage verlangen

• die Liegenschaft vererben, sollte er vor Eintragung im Grundbuch versterben

Der vereinbarte Stichtag ist weiters entscheidend dafür, wer die Gefahr des zufälligen Unterganges oder der Verschlechterung der Liegenschaft (z.B. Überschwemmung oder Mure) zu tragen hat. Grundsätzlich trägt bis zur Übergabe der Verkäufer der Liegenschaft die Gefahr, nach Übergabe der Käufer. Nach Eintritt des Stichtages hat der Käufer trotz einer eventuellen Wertminderung den vollen Kaufpreis zu bezahlen. Abweichende vertragliche Regelungen sind aber zulässig.

http://www.raaflenzer.at/files/Informationen/liegenschaftskaufvertrag.pdf