Wer eine Eigentumswohnung als Ferienwohnung vermieten will, braucht dafür die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer des Hauses. Das hat der Oberste Gerichtshof (OGH) im Jahr 2014 klargestellt. „Die touristische Nutzung eines als Wohnung gewidmeten Wohnungseigentumsobjekts für die Dauer von jeweils zwei bis 30 Tagen ist eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung“, so der OGH damals. Weil eine solche Genehmigung aller anderen Eigentümer aber in vielen Fällen nur sehr schwer bis gar nicht zu bekommen ist, gehen immer mehr Bauträger dazu über, bei Neubauprojekten das Thema Kurzzeitvermietung in die Wohnungseigentumsverträge hineinzuschreiben. – derstandard.at/2000074814622/Wenn-das-Wohnhaus-zum-Hotel-wird.

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Die Internet-Plattform Airbnb gehört zu den erfolgreichsten Unternehmen der neuen „Sharing Economy“. Die erst 2008 in San Francisco als Start-up gegründete Company ist in nur neun Jahren zu einem globalen, in 190 Ländern aktiven Unternehmen herangewachsen. Die einfache Geschäftsidee: Das Vermitteln von Zimmern und Wohnungen für Ferienaufenthalte von Privat an Privat.

Obwohl die Idee, wenn man zum ersten Mal davon liest, nicht sonderlich innovativ klingt, ist sie auf extrem fruchtbaren Boden gefallen. Den Angaben der Website zufolge sind auf dem Portal mittlerweile rund vier Millionen Angebote zu finden – vom winzigen Kabinett mit Klappbett, das um ein paar Euro pro Nacht bezogen werden kann bis hin zur feudalen Luxusvilla, die um weit über 1.000 Euro pro Nacht angeboten wird.

Der Aufstieg von Airbnb und einigen weiteren Anbietern, die das Modell einfach kopiert haben, hat die Hotel- und Beherberbungsindustrie weltweit ordentlich durcheinander gewirbelt, denn es blieb nicht lange bei der ursprünglichen Idee der Sharing Economy, dass kurzfristig leerstehende WG-Zimmer oder Wohnungen an Touristen vermietet werden. Findige Wohnungseigentümer, Immobilienbesitzer und Immobilieninvestoren hatten das Geschäftspotenzial der Plattformen bald erkannt und wurden zu professionellen Vermietern. Wohnungen wurden angekauft, für Touristen adaptiert und eingerichtet und in der Folge über die Plattformen angeboten.

Das 81-Millionen-Euro-Business

Dass das Geschäftsmodell funktioniert beweist einmal mehr ein an der TU Wien durchgeführtes Forschungsprojekt: Geschätzte 81 Millionen Euro haben die Airbnb-Vermieter in Wien im vergangenen Jahr eingenommen. In den Hot Spots belaufen sich die Einnahmen auf monatlich bis zu 300.000 Euro brutto. Rund zwei Drittel der monatlichen Gesamteinnahmen gehen an die obersten 20 Prozent mit den meisten Einnahmen. Wiens Top-Verdiener nimmt über Airbnb monatlich rund 60.000 Euro ein. Wirklich viel Geld verdienen allerdings nur wenige Anbieter mit touristisch sehr gut gelegenen Immobilien. Die Top 40 Anbieter kommen aber immerhin auf mindestens 13.500 Euro monatlich. Das potentielle Steuer- und Abgabenvolumen, hinter diesen Einnahmen, liegt bei geschätzten 21 Millionen Euro.

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Die Schattenseite des Geschäfts: Tausende Wohnungen – dem auf Basis von Zahlen aus dem August 2017 durchgeführten TU-Forschungsprojekt zufolge aktuell rund 2.000 – werden dem Wohnungsmarkt permanent entzogen. Zum Leidwesen vieler in beliebten Wohngebieten, in denen Mietpreise ohnehin schon überdurchschnittlich hoch sind.

„Wenn sich das Wachstum von Airbnb der letzten Jahre fortsetzt, dann wären im Jahr 2022 bereits über 40.000 Wohnungen dauerhaft über Airbnb vermietet. Damit würden wesentliche Teile des Wohnungsangebots für Wohnzwecke in der Stadt verloren gehen und der Verdrängungsdruck weiter steigen“, warnen die Projektleiter, „wobei die von uns angewendete Definition von langfristig dem Wohnungsmarkt entzogenen Wohnungen relativ konservativ ist.“ Obendrein gäbe es weitere, in der Untersuchung nicht berücksichtigte Plattformen zur Vermietung von Immobilien an Touristen wie Wimdu oder Homestay, die das Problem weiter verschärfen.

Die Conclusio aus dem Projekt ist eindeutig: Wohnungen gehen am Wohnungsmarkt verloren und werden stattdessen als Ferienwohnungen für Touristen vermietet. Was im Einzelfall ein gutes Geschäft ist wird zum Problem für die Allgemeinheit, die Stadt und ihre Bewohner.

Die Folge des Airbnb-Booms: In beliebten Lagen steigen die Kauf- und Mietpreise für Immobilien weiter an und da die Objekte an Touristen vermietet werden wird die eigentliche Bevölkerung aus den Regionen verdrängt. Wobei Airbnb-Unterkünfte aus der Kategorie Wohnung/Haus im Durchschnitt 116 Tage im Jahr belegt sind und somit zwei Drittel der Zeit leer stehen. Nur ein Viertel der Angebote hat einen höheren Durchsatz und ist jährlich 252 Tage oder mehr belegt.

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