Teilanwendung MRG – das Mietrechtsgesetz ist teilweise anwendbar

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• Vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die aufgrund einer nach dem 8.5.1945 erteilten Baubewilligung errichtet wurden (unabhängig davon, ob eine Wohnbauförderung in Anspruch genommen wurde).

Nur folgende Bestimmungen des MRG kommen bei diesen Mietverhältnissen zur Anwendung: (Ansonsten gelten nur die Vorschriften des ABGB über den Bestandvertrag).

• die Regeln über die Kaution
• die Vorschriften über die Befristung
• die Kündigungsschutzbestimmungen
• die Regeln über das Mietrecht im Todesfall (Eintrittsrecht naher Angehöriger nach dem Tod des/der MieterIn)

Nachteil:  Die Mietzinsbegrenzungen sowie insbesondere auch die Regelungen des MRG zu den Betriebskosten und dem Investitionsersatz gelten nicht.

Erhaltungsarbeiten

Ist das Mietrechtsgesetz bloß teilweise oder gar nicht anzuwenden, gilt in Bezug auf die Erhaltung der §1096 ABGB d.h. VermieterInnen sind zur Gänze für die Instandhaltung verantwortlich. Unter besonderen Umständen können diese Erhaltungspflichten vertraglich auf MieterInnen überwälzt werden. Es ist jedoch davon auszugehen, dass viele der Vertragsklauseln, die MieterInnen Erhaltungspflichten auferlegen, dem Konsumentenschutzgesetz widersprechen bzw. gröblich benachteiligend und somit unwirksam sind.

Findet sich eine entsprechende Klausel in Ihrem Vertrag, ist es ratsam die Beratung und Einschätzung von MietrechtsexpertInnen einzuholen.

Wartungsarbeiten

Im Bereich der Teilanwendung und der Nichtanwendung des MRG umfasst die uneingeschränkte Erhaltungspflicht des/der VermieterIn auch die Pflicht zur Wartung. Wartungsverpflichtungen können grundsätzlich vertraglich MieterInnen übertragen werden. Dies darf aber nicht pauschal und undifferenziert erfolgen.

Vertragliche Wartungsverpflichtungen der MieterInnen, die nicht auf den konkreten Zustand, Alter der Geräte/Einrichtungen bzw. deren Wartungserfordernisse abstellen, können unwirksam sein. So hat der OGH eine in einem Mietvertragsformular enthaltene Verpflichtung eine Gastkombitherme jährlich zu warten als für MieterInnen gröblich benachteiligend erachtet. Die Überwälzung einer Verpflichtung zur jährlichen Wartung ohne Rücksicht auf Alter, Type und Vorgaben des/der HerstellerIn sei unzulässig.

Im Bereich der Teilanwendung und der Nichtanwendung des MRG müssten Erhaltungsarbeiten, zu deren Durchführung der/die VermieterIn zuständig ist, mittels Klage bei Gericht durchgesetzt werden.

Der/die VermieterIn weigert sich Erhaltungsarbeiten durchzuführen. Kann ich den Mietzins reduzieren?

Können Sie die Wohnung aufgrund nicht durchgeführter Erhaltungsarbeiten des/der Vermieterin nicht oder nur eingeschränkt nutzen, ist die Pflicht zur Zinszahlung aufgehoben bzw. verringert.

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Ab Eintritt des Mangels kann der Mietzins prinzipiell sofort – ohne gerichtliches Verfahren -reduziert werden. Der Anspruch steht ab Beginn der Beeinträchtigung bis zur Behebung des Mangels zu. Sobald der Mangel beseitigt wurde, endet das Recht auf Mietzinsminderung. Dies ist auch der Fall, wenn der/die MieterIn den Mangel selbst behebt.

Der Mietzins darf nur für die tatsächliche Dauer der Beeinträchtigung gemindert werden. Fällt beispielsweise die Warmwasserversorgung in der Wohnung nur für einige Stunden oder einzelne Tage aus, kann die Miete nur anteilsmäßig bzw. nur für jene Zeit reduziert werden, in welcher die Wohnung nicht mit Warmwasser versorgt werden konnte.

Wie viel kann ich vom Mietzins abziehen?

Es gibt keine verbindlichen Richtsätze. Das Ausmaß der Mietzinsminderung ist im Gesetz ziffernmäßig nicht festgelegt. Auszugehen ist davon, dass dabei auf die Schwere, Dauer und den Umfang der Beeinträchtigung abzustellen ist. Betroffene MieterInnen müssen im Anlassfall selbst einschätzen, wie groß die Beeinträchtigung ist und den Abschlag selbst bemessen. Im Streitfall entscheidet das zuständige Bezirksgericht – mitunter unter Einbeziehung eines Sachverständigen – über das Ausmaß der Mietzinsminderung.

Zur Orientierung einige Beispiele aus der Judikatur:

• Mietobjekt längere Zeit ohne Wasser- und Stromversorgung – 80% Mietzinsminderung
• fehlende Wasserversorgung – 50 % Mietzinsminderung
• unzureichende Wasserversorgung – bis zu – 100 % Mietzinsminderung
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• fehlende Beheizbarkeit während der Wintermonate – 100 % Mietzinsminderung
• defekte Waschmaschine im Haus – bis zu 5 % Mietzinsminderung
• Zugluft wegen undichter Fenster – bis zu 20 % Mietzinsminderung

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Eine Mietzinsminderung ist dann ausgeschlossen, wenn

• wenn MieterInnen die Beeinträchtigung selbst herbeigeführt haben (zB. Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung in der Wohnung durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des/der MieterIn verursacht wurden) oder
• MieterInnen den/die VermieterIn an der Mängelbehebung hindern
• die Mangelhaftigkeit der Wohnung bei Vertragsabschluss bekannt war und der/die MieterIn diesen Umstand akzeptiert (zB der/die MieterIn von Vermieterseite auf regelmäßig auftretende Beeinträchtigungen wie etwa Lärmbeeinträchtigungen durch nahegelegene Sportanlagen hingewiesen wird oder im Mietvertrag ein gewisses Ausstattungsmanko der Wohnung ausdrücklich festgehalten und bei der Mietzinsbildung berücksichtigt wurde)
• der/die MieterIn trotz Kenntnis des Mangels den Mietzins vorbehaltlos zahlt (die Rechtsprechung wertet dies als einen Verzicht auf den Mietzinsminderungsanspruch)

WICHTIG: Hat  aber der/die VermieterIn bei Vertragsabschluss bzw. Anmietung der Wohnung zugesagt bestimmte Arbeiten durchzuführen (z. B. Holzkastenfenster gegen Kunststofffenster zu tauschen) oder bestimmte – auch geringfügige – Mängel (z. B. Türanstrich zu erneuern) zu beheben, besteht ein Mietzinsminderungsanspruch.

weitere Informationen für Mieter/innen unter

http://www.konsumentenfragen.at/konsumentenfragen/Mein_Alltag/FAQ/WOHNEN_-_Erhaltung_und_Wartung