Wer etwas vererbt oder verschenkt, sollte nicht nur das Erbrecht beachten, sondern auch das Steuerrecht, sagt Karin Fuhrmann, Immobilienexpertin und Steuerberaterin bei TPA. Warum man sich zu gut überlegen sollte, wie man die Grunderwerbsteuer berechnet und warum das Fruchtgenussrecht teuer werden kann.

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Der Einheitswert wurde im Fall von Erbschaften vom Grundstückswert abgelöst. Der liegt unter dem Verkehrswert. Bei Schenkungen kann abhängig vom Verwandtschaftsverhältnis und davon ob die Schenkung aus steuerlicher Sicht unentgeltlich ist oder nicht, neben dem Grundstückswert auch der Verkehrswert zur Anwendung kommen. Je nach Wahl der Berechnungsmethode für den Grundstückswert kann es finanziell zu erheblichen Differenzen kommen, selbst bei kleinen Eigentumswohnungen.

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Bei Immobilien außerhalb von Städten mit größeren Grundstücken empfiehlt sich als Berechnungsbasis für den Grundstückswert der Immobilienpreisspiegel. Bei Eigentumswohnungen in Städten ist häufig die Pauschalwertmethode die bessere Wahl. Man sollte sich aber vorher genau überlegen, welche Methode man wählt. Hat man sich nämlich einmal für eine Variante entschieden, kann man diese im Nachhinein nicht mehr rückgängig machen. Jedenfalls kann man aber frei wählen.

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Wie kann man, etwa bei Übertragung von Immobilien, noch Steuern sparen?
Fuhrmann: Beispielsweise mit dem Fruchtgenussrecht. Bei Schenkungen wird oft die Auswirkung auf die Umsatzsteuer übersehen. Gerade dabei kann man aber leicht in die Steuerfalle tappen. Wenn etwa Eltern ihren Kindern eine vermietete Immobilie schenken, sollte man aufpassen. So kann durch den Eigentümerwechsel die Möglichkeit des Vorsteuerabzugs verloren gehen. Das betrifft Einnahmen von Mietern, die wie Ärzte unecht umsatzsteuerfrei sind. Durch die Schenkung oder Erbschaft unterstellt die Finanzverwaltung ein neues Mietverhältnis, sodass an diese Mieter nur mehr ohne Umsatzsteuer vermietet werden kann und es zur Vorsteuerkorrektur kommen kann. Das kann durch die Schenkung mit Zurückbehaltung des Fruchtgenusses vermieden werden.

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Die Schenkung unter Zurückbehaltung des Fruchtgenussrechtes unterliegt ganz normal der Grunderwerbsteuer. Der Fruchtgenuss reduziert die Bemessungsgrundlage nicht. Innerhalb der Familie spielt auch eine allfällige Gegenleistung keine Rolle. Für sie gilt der günstigere Stufentarif. Dabei werden für die ersten 250.000 Euro Steuern in Höhe von 0,5 Prozent eingehoben, für die nächsten 150.000 Euro zwei Prozent und für alles darüber hinaus 3,5 Prozent.

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Wenn es sich um Schenkungen innerhalb der Familie handelt, hat das auf die Höhe der Grunderwerbsteuer keine Auswirkungen. Die Übernahme von Schulden führt zur Teilentgeltlichkeit oder Entgeltlichkeit. Außerhalb der Familie kann es dadurch deutlich teurer werden. Vergleichsweise günstig kommt man noch davon, wenn bei einer Schenkung Kredite übernommen werden, wenn die Schulden bis zu 30 Prozent des Grundstückswertes betragen. Dann gilt die Übertragung als unentgeltlich. Damit ist die Übertragung zwar nicht gratis, aber es fällt der begünstigte Stufentarif an.

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Wenn die Schulden bei Transaktionen außerhalb der Familie zwischen 30 und 70 Prozent des Grundstückswertes liegen, gilt die Transaktion ab 30 Prozent als teilentgeltlich. Die Steuern teilen sich dann in einen unentgeltlichen Teil, der dem Stufentarif vom Grundstückswert unterliegt, und einen entgeltlichen Teil auf. Dafür werden 3,5 Prozent von der Gegenleistung fällig. Und das kann ins Geld gehen.

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Das kann zu Veräußerungsgewinnen führen, selbst bei einer Schenkung. Um keine Immo-ESt auszulösen muss die Schenkung unentgeltlich sein. Wenn die mitübernommenen Schulden 50 Prozent des Verkehrswertes übersteigen, kann es steuerlich zu einem Veräußerungsvorgang kommen. Ebenso muss man aufpassen, wenn der Erblasser noch zu Lebzeiten das Vermögen weitergibt, und es zu Ausgleichszahlungen zwischen den Kindern kommt.

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Wenn ein Kind etwa die Immobilie bekommt und dieses seinen Geschwistern ihren Erbteil auszahlen muss, wird das Geld aus dem Vermögen des Kindes kommen. Falls die Abfindung an die Geschwister 50 Prozent des Wertes der Immobilie übersteigt, kommt das einer Veräußerung gleich für die sofort Steuern schlagend wird, so als ob das Haus verkauft worden wäre.

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