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Schimmel in der Wohnung

Bei Feuchtigkeitseintritt und damit verbundener Schimmelbildung handelt es sich rechtlich um einen „ernsten Schaden des Hauses“, für den die Hausverwaltung zuständig ist. Daher sollten Sie den Schaden unverzüglich melden.

Erhaltungsauftrag beim Bezirksgericht einbringen

Wird die Verwaltung trotz schriftlicher Anzeige nicht tätig, können Sie auch als einzelner betroffener Wohnungseigentümer einen diesbezüglichen Antrag auf Durchführung der notwendigen Erhaltungsarbeiten beim Bezirksgericht stellen.

Gleiches Recht für Miete und Eigentum

Ein Anwalt ist dafür nicht notwendig. Diese Regelung gilt darüber hinaus für alle Mietwohnungen, die dem Mietrechtsgesetz (MRG) oder dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) unterliegen. Voraussetzung ist, dass nicht der Mieter oder Eigentümer selbst schuld ist, etwa durch schlechtes Lüften, undichte Silikonfugen, tropfende Zuleitungen zu Waschmaschine und Geschirrspüler etc.

https://www.konsument.at/bauen-energie/schimmel-sanierung

Gründe für den Schimmelbefall liegen im Altbau häufig in der unzureichenden Wärmedämmung, im Neubau spielt oft die restlich vorhandene Baufeuchtigkeit eine Rolle. In beiden Fällen kann auch das Nutzerverhalten Einfluss auf die Schimmelbildung haben.

Im Mietrecht fällt die Behebung eines Schimmelproblems unter die Erhaltungspflicht des Vermieters.

Im Wohnungseigentumsbereich betrifft der Schimmel nur dann die Gemeinschaft bzw. die Verwaltung, wenn er als ernster Schaden des Gebäudes anzusehen ist (die Gesundheitsgefährdung spielt im WEG dabei keine Rolle, im Gegensatz zum MRG).

Ernst ist der Schaden dann, wenn die ord. Benützung des Objektes unmöglich ist und ein außergewöhnliches Ausmaß erreicht wird.

Mängel die ohne besonderen Aufwand beseitigt werden können (z.B. durch einen Neuanstrich mit entsprechenden Farbe) fallen nicht unter den Begriff des ernsten Schadens am Gebäude.

Sobald der Schimmel ins Mauerwerk eingedrungen ist und der Verputz befallen ist, liegt ein Schaden des Hauses vor. Kleinere Ausbesserungsarbeiten am Verputz, wie sie z.B. im Zuge von Malerarbeiten miterledigt werden, fallen dann in den Bereich des Mieters/Wohnungseigentümers, eine großflächige Erneuerung des Verputzes fällt hingegen in die Erhaltungspflicht des Vermieters/der Eigentümergemeinschaft.

http://www.immopro.at/index.php/news-immobilien/aktuelle-gesetzliche-neuerungen-wohnrecht/47-news-immobilien/gesetzliche-neuerungen-wohnrecht/91-schimmel-in-der-wohnung

Vgl. mietrechtliche Judikatur, die auf Grund des Verweises in § 28 Abs 1 Z 1 WEG auf § 3 MRG auch für den Bereich des Wohnungseigentums mit der Maßgabe Bedeutung hat: OGH 12.06.1996 5 Ob 2060/96v (https://www.ris.bka.gv.at/Dokument.wxe?Abfrage=Justiz&Dokumentnummer=JJT_19960612_OGH0002_0050OB02060_96V0000_000)

Wann freilich im Einzelfall der Schimmel im Sinne dieser Definition des Höchstgerichts als ernster Hausschaden zu qualifizieren ist, der im Wohnungseigentum von der Eigentümergemeinschaft (und damit eben auch auf deren Kosten) zu beheben ist, vermag in aller Regel nur ein Sachverständiger zweifelsfrei zu beurteilen. Bejahendenfalls stellt sich freilich gleich die nächste und ungleich schwerer zu beantwortende Frage: Ist der bereits in das Mauerwerk eingedrungene Schimmel »hausgemacht« (mangelnde Wärmedämmung, schlechte Bauausführung, unsachgemäße Innendämmung, Baurestfeuchte) oder aber durch ein nicht sachgerechtes Nutzerverhalten (mangelhaftes oder falsches Lüften) verursacht? Besteht also für die erhaltungspflichtige Eigentümergemeinschaft die Chance, sich am Wohnungseigentümer des betroffenen Objekts zu regressieren? In der Praxis wird der Beweis eines nicht sachgerechten Nutzerverhaltens bzw. der Beweis dessen Kausalität für den Schimmelbefall nur äußerst schwer zu erbringen sein, weshalb der Verwalter – sofern nicht eine ausdrückliche Weisung der Mehrheit der Wohnungseigentümer vorliegt – von sich aus derartige Regressverfahren eher nicht ansteuern wird.

2010 övi news

http://www.onlinehausverwaltung.at/Portals/1/pdf/news03_kothbauer.pdf

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