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Mischhäuser: Eigentümer und Mieter unter einem Dach

Grundsätzlich könnte man jedes Mehrparteienhaus, in dem sowohl Mieter als auch Eigentümer leben, als Mischhaus bezeichnen. Eine solche Konstellation kommt häufig vor, denn viele Eigentümer vermieten ihre Wohnung, statt sie selbst zu nützen. Auch das Miet-Kauf-Modell im gemeinnützigen Wohnbau bringt Hybride hervor.

Aus rechtlicher Sicht gibt es eine klare Definition: Wenn in einem Gebäude nur an einigen Objekten Wohnungseigentum begründet ist und gleichzeitig schlichtes Miteigentum (ein ideeller Anteil an der Liegenschaft, dem kein konkretes Objekt zugeordnet ist) besteht, spricht man von einem Mischhaus. … Seit dem Jahr 2002 ist das nicht mehr möglich – wird Wohnungseigentum begründet, muss gleich das ganze Haus parifiziert werden.

Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung, kann er den Verwalter (mit einem gesonderten Vertrag) mit der Vertretung beauftragen. Dieser kümmert sich dann um die Mietzinsvorschreibung und ist die erste Ansprechperson für den Mieter.

Auch unterschiedliche Interessen können zu Problemen führen. „Ein Eigentümer wird die allgemeinen Teile möglicherweise sorgsamer behandeln, weil er an der Behebung von Schäden mitzahlen muss. Vielen Mietern ist es egal, wenn sie einen Kratzer an der Wand im Stiegenhaus machen“, sagt der niederösterreichische Hausverwalter Georg Edlauer. „Eigentümer, die ihre Wohnung selbst nützen, möchten ein gemütliches Zuhause haben. Sie wollen, dass das Haus in einem tadellosen Zustand ist. Wer aber seine Wohnung vermietet und damit möglichst viel Geld verdienen will, hat kein Interesse daran, dass wegen jedem Kratzer das Stiegenhaus neu ausgemalt oder eine teure thermische Sanierung gemacht wird.“

Wenn ein Mieter durch sein Verhalten andere Bewohner stört, haben diese nur wenige rechtliche Möglichkeiten, denn sie stehen in keinem direkten Vertragsverhältnis zu ihm. „Einzelne Wohnungseigentümer können im Falle von Lärm oder sonstigen unmittelbaren Beeinträchtigungen eine Unterlassungsklage beim Bezirksgericht einbringen. Kündigen kann den Störenfried aber nur dessen Vermieter“, sagt Rechtsanwältin Sandra Cejpek. Wohnt der Vermieter nicht selbst auch im Haus, ist er von den Störungen nicht unmittelbar betroffen – und die Motivation, etwas zu unternehmen ist oft gering. Außerdem sind manchen die regelmäßigen Mieteinnahmen wichtiger als eine gutes Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern.

Wer seine Immobilie vermietet, muss allerdings dafür sorgen, dass dadurch für die anderen Bewohner keine Nachteile entstehen. „Unternimmt ein Wohnungseigentümer trotz Aufforderung der Eigentümergemeinschaft nichts gegen seinen beharrlich störenden Mieter – etwa mit einer Abmahnung oder einer gerichtliche Aufkündigung –, kann das unter Umständen sogar dazu führen, dass dieser Eigentümer durch eine entsprechende Klage aus der Eigentümergemeinschaft ausgeschlossen und seine Wohnung versteigert wird“, erklärt Cejpek. Eine solche Ausschlussklage hat aber nur in Extremfällen Aussicht auf Erfolg.
http://m.kurier.at/immo/service/mieter-und-eigentuemer-unter-einem-dach/106.925.241

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