Den Liegenschaftseigentümer (bzw. die EigG) und in dessen Folge auch den Liegenschaftsverwalter treffen seit jeher unterschiedlichste Prüf-, Kontroll- und Sicherheitspflichten, die man im Wesentlichen mit dem gesetzlichen Auftrag zur Einhaltung von Verkehrssicherungspflichten und zur Erhaltung von Gebäuden nach dem aktuellen Stand der Technik… zusammenfassen kann.

Ein besonders plakatives Beispiel für diese Problematik bietet die … strafrechtliche Entscheidung des OGH zur Frage der Einhaltung von Verkehrssicherungspflichten, in der ein Gebäudeeigentümer wegen fahrlässiger Tötung verurteilt worden war.
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Diesen Problemstellungen versucht nun die ÖNORM betreffend „Objektsicherheitsprüfungen für Wohngebäude – Regelmäßige Prüfroutinen im Rahmen von Sichtkontrollen und zerstörungsfreien Begutachtungen“ (ÖNORM B1300) durch die Zurverfügungstellung von standardisierten Verfahrensregeln für wiederkehrende Sichtkontrollen an Gebäuden zu begegnen.
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Dabei sind alle für die Nutzung vorgesehenen Einrichtungen und Anlagen innerhalb des Gebäudes zu überprüfen und entsprechende Prüfbücher anzulegen oder fortzuschreiben. Die Norm verlangt eine kontinuierliche Dokumentation des Gebäudes im Hinblick auf dessen Verkehrssicherheit, aber auch i. S. eines Gebäudebuchs.
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http://www.stmk.bauakademie.at/2015/Auszug%20Immolex%20Okt_%2015_ÖNORM

Inwieweit eine Firma damit zu beauftragen ist oder nicht, richtet sich auch nach dem Verwaltungsvertrag. Der Verwalter ist verpflichtet, das Objekt in regelmäßigen Abständen zu überprüfen. Durch die Objektsicherheitsnorm ergeben sich Dokumentationspflichten. Es ist davon auszugehen, dass der Verwalter bei einer Begehung ein Protokoll bzw. eine Dokumentation anfertigt, damit seine Tätigkeit nachvollziehbar ist. Durch die Objektsicherheitsnorm werden Checklisten dafür vorgegeben. Selbstverständlich können die Eigentümer mit Mehrheitsbeschluss festlegen, wer mit der Überprüfung beauftragt wird.

http://m.kurier.at/wirtschaft/immobiz/darf-man-einen-raum-der-wohnung-als-ordination-nutzen/198.421.582

Zur Verschuldenshaftung der Eigentümergemeinschaft und des Hausverwalters siehe
http://www.its-on.at/fileadmin/pdf/ÖNORM_B1300_und_Haftung.pdf

Die Objektsicherungspflichten gliedern sich in:

O Technische Objektsicherheit: Bauliche, technische und organisatorische Vorkehrungen zur Aufrechterhaltung der Bausubstanz

O Gefahrenvermeidung und Brandschutz: Bauliche, technische und organisatorische Vorkehrungen zur Gefahrenabwehr und zum vorbeugenden und unmittelbarem Brandschutz. (Bspw Brandabschnittsteile, Fluchtwege, Blitzableiter)

O Gesundheits- und Umweltschutz: Bauliche, technische und organisatorische Vorkehrungen zur Aufrechterhaltung gesunder Lebensbedingungen, die im Einklang mit dem Umweltschutz stehen. (Bspw Hygienevorrichtungen iZm Warmwasser-Verteilnetz)

O Einbruchsschutz und Schutz vor Außengefahren: Bauliche, technische und organisatorische Vorkehrungen, die dem Einbruchschutz, Zivilschutz und Schutz vor Naturgefahren dienen. (Bspw Zutrittskontrolleinrichtungen, Zivilschutzräume, Hochwasserschutzeinrichtungen)

Es sind in regelmäßigen Abständen (zumindest einmal jährlich) wiederkehrende Sichtkontrollen und zerstörungsfreie Begutachtungen durchzuführen.

Zivilrechtliche Haftung der Eigentümer/innen bzw. der Hausverwaltung:
http://www.its-on.at/fileadmin/pdf/%C3%96NORM_B1300_und_Haftung.pdf

Muster der Checkliste
https://www.austrian-standards.at/fileadmin/user/bilder/downloads-produkte-und-leistungen/OENORM_B1301_Anhang_A_Checklisten_2016-04-15.xlsx

Der Eigentümer bzw. der Verwalter hat sich laufend über die neuesten gesetzlichen Vorschriften zu informieren und das Gebäude – zumindest was die Nutzungssicherheit betrifft – auf dem technisch neuesten Stand zu halten.

Wer sich nicht um sein Objekt kümmert, handelt fahrlässig und muss im Fall eines Unfalles nicht nur Schadenersatz zahlen, sondern auch die strafrechtlichen Konsequenzen tragen!

http://www.tuev.at/start/browse/de/Webseiten/TUV%20Austria%20Holding/Dienstleistungen