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Party auf allgemeinen Teilen der Wohnhausanlage?

Insbesondere bei mittelgroßen Wohnungseigentumsobjekten stellt sich immer wieder die Frage, in welchem Ausmaß Miteigentümer die in der Wohnanlage bestehenden Allgemeinflächen (mit)benützen dürfen.

Grundsätzlich ist einleitend in diesem Zusammenhang hervorzuheben, dass jeder Miteigentümer die gemeinschaftliche Sache auch ohne vorherige Absprache mit den übrigen Teilhabern benutzen darf. Von der herrschenden Lehre und ständigen Rechtssprechung wird diesbezüglich die Auffassung vertreten, dass einzelne Miteigentümer die Sache aber nur insoweit benützen dürfen, als andere dadurch nicht beeinträchtigt (gestört) werden. Übermäßiger Gebrauch ist rechtsgrundlos, daher rechtswidrig und verpflichtet zu Schadenersatz (Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.01 § 828 Rz 31). Unter übermäßigem Gebrauch ist nach herrschender Ansicht ein solcher zu verstehen, der eine bestehende Benützungsvereinbarung bzw Regelung überschreitet, oder – soweit eine solche nicht besteht – die anderen stört oder sonst beeinträchtigt. Nur soweit die Sache unbeschränkte Gebrauchsmöglichkeit gewährt, kann jeder Teilhaber diesen Gebrauch ohne Zustimmung ausüben, zB bei Spaziergängen im gemeinsamen Garten (vgl 8 Ob 101/04 t ua). Soweit überblickbar schließt sich die Rechtssprechung demnach zweckmäßiger Weise weitgehend den Interessen der potentiell im Gebrauch Gestörten an.

Ist demnach davon auszugehen, dass Interessen von Miteigentümern verletzt werden (könnten), ist mit sämtlichen Miteigentümern eine entsprechende Benützungsregelung iSd § 17 WEG 2002 abzuschließen. Alle Wohnungseigentümer können nämlich problemlos gemeinsam eine (schriftliche) Vereinbarung über die Benützung verfügbarer Allgemeinteile der Liegenschaft treffen. Auch die exklusive Nutzung einzelner Bereiche der Allgemeinflächen und -teile nur durch einen Miteigentümer kann in diesem Zusammenhang vereinbart werden. Sollte diese Vereinbarung (aus divergierenden Interessen) nicht umsetzbar sein, steht es jedem Wohnungseigentümer frei, eine gerichtliche Regelung über die Benützung der verfügbaren allgemeinen Teile der Liegenschaft oder die gerichtliche Abänderung einer bestehenden Regelung aus wichtigen Gründen zu beantragen. Im erstgenannten Fall kann während des Verfahrens über Antrag sogar bereits mit einer Mehrheit von zwei Dritteln der Anteile eine vorläufige Benützungsregelung beschlossen werden.

Klarstellend ist in diesem Zusammenhang auch noch anzuführen, dass nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG 2002) eine bereits getroffene Benützungsregelung durch den Wechsel eines Wohnungseigentümers nicht berührt wird.

https://todor-kostic.at/22019/newsletter-beitrag-1-2-qu2018-4-5-7/

Die Frist für die Einbringung einer Besitzstörungsklage beträgt 30 Tage ab Kenntnis von Störung und Störer. Nach Ablauf dieser Frist kann mit Unterlassungsklage vorgegangen werden. Wenn Miteigentümer allgemeine Teile eigenmächtig nutzen, kann jeder der übrigen Miteigentümer mit Besitzstörungsklage oder auch mit Unterlassungsklage dagegen vorgehen. Für eine Benützungsregelung ist die Zustimmung aller Miteigentümer oder ein Gerichtsverfahren notwendig. Eine vorläufige Benützungsregelung kann während der Dauer des Gerichtsverfahrens mit Dreiviertelmehrheit getroffen werden.

https://www.kleinezeitung.at/service/ombudsmann/5130788/IMMOBILIENOMBUDSMANN_Regeln-fuer-Benuetzung-von-allgemeinen-Teilen

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